Proces-verbal de predare-primire apartament: listă și poze

Procesul-verbal de predare-primire e descrierea stării apartamentului scrisă la predare, ideal împreună cu proprietarul, înainte să-ți aduci lucrurile. Notează fiecare zgârietură, pată și deteriorare existentă, cu locul și mărimea, fă poze și semnează documentul doar dacă se potrivește cu ce vezi. Păstrează o copie: la plecare e punctul de referință pentru orice reținere din garanție.

Fără un proces-verbal, o adâncitură în parchet poate deveni după doi ani cuvântul tău contra cuvântului proprietarului. Mai rău, legea română presupune în această situație că apartamentul ți-a fost predat în stare bună. La KatiTrust construim o aplicație de cameră pentru poze pe care oricine le poate verifica, așa că ne gândim mult la ce face credibilă o evidență a stării unei locuințe. Mai jos găsești lista cameră cu cameră, sfaturi pentru poze, cum decurge predarea la plecare și ce spune legea.

Ce este procesul-verbal de predare-primire al unui apartament?

E un document întocmit la începutul închirierii. Tu și proprietarul treceți prin apartament cameră cu cameră, notați deteriorările existente, indexurile contoarelor și dotările, semnați procesul-verbal și fiecare păstrează o copie. Pozele și un clip completează descrierea. La plecare, apartamentul se compară cu această evidență a ce exista deja.

Încearcă să stabilești predarea înainte să vină mobila. Cutiile și dulapurile ascund exact ce trebuie să vezi: petele de pe mochetă, plintele ciobite, faianța crăpată din spatele toaletei. Dacă proprietarul propune doar o privire rapidă în ziua mutării, fă-ți singur o verificare atentă imediat ce primești cheile și trimite-i observațiile în aceeași zi.

La un apartament nou, ziua în care primești cheile n-ar trebui să fie prima dată când vezi apartamentul sau proprietarul. Verifică dinainte că amândoi sunt reali, văzând apartamentul la fața locului. Dacă cineva vrea garanția sau chiria înainte să vezi interiorul și să semnezi contractul, oprește-te. Semnalele de alarmă le descriem în ghidul despre țeapa la chirie. Dacă ai plătit deja, cum faci o plângere penală pentru înșelăciune explicăm separat.

Proces-verbal de predare-primire: ce spune legea

Codul civil nu cere în mod expres un proces-verbal de predare-primire la închirierea unei locuințe, dar câteva articole îl fac foarte important. Potrivit art. 1787, proprietarul trebuie să predea bunul împreună cu toate accesoriile sale, în stare corespunzătoare utilizării. Art. 1821 spune că la sfârșitul închirierii chiriașul restituie bunul în starea în care l-a primit, cu excepția a ce s-a deteriorat din cauza vechimii.

Același art. 1821 conține și o prezumție: până la proba contrară, chiriașul e prezumat că a primit bunul în stare corespunzătoare de întrebuințare. Mai e un detaliu. Potrivit art. 1790, proprietarul nu răspunde pentru viciile care erau aparente la încheierea contractului și pe care chiriașul nu le-a reclamat atunci.

În practică înseamnă un singur lucru. Fără proces-verbal și fără poze din ziua predării, tu trebuie să dovedești că zgârietura de pe blat sau pata de pe perete existau de la început. Un proces-verbal cu descriere și poze întoarce situația în favoarea ta. Acestea sunt informații generale, nu un sfat juridic. Într-o dispută concretă te poate ajuta un avocat.

Proces-verbal de predare-primire apartament: lista cameră cu cameră

O listă bună acoperă fiecare suprafață, instalație și aparat, plus cheile, contoarele și spațiile anexe. Folosește-o ca punct de plecare și adaugă ce are apartamentul tău, de exemplu un șemineu sau o mașină de spălat.

Fii concret. „Mochetă pătată” nu te ajută peste doi ani, dar „camera 2, mocheta lângă ușa dulapului, pată maro de circa 8 cm” da. Unde totul e în regulă, scrie „fără deteriorări”, în loc să lași spațiul gol. Testează, nu doar privi: deschide fiecare robinet, trage apa, deschide fiecare fereastră și aprinde fiecare ochi de aragaz.

Indexurile contoarelor notează-le și fotografiază-le din prima zi, împreună cu numerele contoarelor. Dacă treci contractele de curent sau gaz pe numele tău, furnizorii au deseori propriile formulare cu indexul. Așa, facturile pe care le primești pornesc de la valoarea corectă.

Cum fotografiezi starea apartamentului

Pozele susțin procesul-verbal, dar nu-l înlocuiesc. Descrierea spune ce e important, iar pozele arată cum arăta. Ghidul despre când o poză poate fi probă explică ce face pozele convingătoare când apare o dispută. Aceste obiceiuri îți fac pozele mult mai utile mai târziu:

1. Întâi un cadru general, apoi detaliul: Fotografiază fiecare cameră din două colțuri opuse, apoi fiecare defect de aproape.
2. Arată scara: Pune un metru lângă zgârieturi, fisuri și găuri, ca mărimea să fie evidentă.
3. Ai grijă la lumină: Fotografiază ziua, cu lumina aprinsă. Zgârieturile de pe pardoseală se văd mai bine dacă ții lanterna telefonului jos și din lateral.
4. Păstrează o ordine fixă: Treci prin apartament mereu în aceeași direcție. La plecare repetă traseul, ca pozele să poată fi comparate ușor.
5. Fă un clip: O trecere lentă arată lucruri care nu se văd în poze, de exemplu o ușă care nu se închide sau o chiuvetă care se scurge greu.
6. Păstrează originalele: Nu edita pozele, nu pune filtre și fă o copie a fișierelor originale în afara telefonului.

Telefonul salvează data și ora fiecărei poze în metadatele fișierului. Unde le găsești arată ghidul despre metadate EXIF. Înainte să începi, verifică dacă ceasul telefonului e setat corect. Ține minte că aceste date pot fi schimbate mai târziu, iar aplicațiile de mesagerie le șterg des la trimitere. De aceea, în ziua predării trimite fișierele originale pe e-mail proprietarului și ție, ceea ce îți dă și o evidență datată a ce ai trimis.

Aceeași regulă merge și în vacanță. Dacă fotografiezi imediat după sosire deteriorările dintr-un apartament și îi scrii gazdei, dovedești mai ușor că existau deja. Țepele care îi țintesc pe călători le descriem în ghidul despre țeapa pe Booking.

Înainte să semnezi procesul-verbal de predare-primire

Citește formularul proprietarului rând cu rând înainte să-l semnezi. Dacă lipsește ceva sau nu se potrivește, adaugă pe procesul-verbal, nu doar spune cu voce tare. Nu semna un proces-verbal care spune „stare bună” despre o cameră pe care n-ai verificat-o.

Ai grijă la tot ce trece dincolo de descrierea apartamentului, de exemplu o frază că la plecare vei zugrăvi pereții sau vei plăti curățarea mochetei. Acestea sunt clauze de contract, nu observații, și țin de discuția despre contractul de închiriere. Codul civil împarte oricum reparațiile: cele de întreținere curentă sunt de regulă ale chiriașului, iar cele necesare pentru folosința bunului ale proprietarului. Dacă nu știi la ce te angajezi, întreabă înainte de semnătură.

Ia copia imediat. Dacă proprietarul completează procesul-verbal pe o tabletă, cere un PDF cu toate pozele. Când nimeni nu propune un proces-verbal, fă-l singur, trimite-l proprietarului pe e-mail și cere-i o confirmare de primire.

Ai găsit mai multe defecte după mutare, de exemplu un calorifer care nu încălzește în prima zi rece? Semnalează-le în scris, cu poze, imediat ce le observi, și păstrează mesajele împreună cu procesul-verbal. Codul civil cere de altfel ca chiriașul să-i notifice de îndată proprietarului reparațiile care sunt în sarcina acestuia (art. 1801).

Predarea la plecare: cum te pregătești și ce se întâmplă

La predarea apartamentului, proprietarul compară starea lui cu procesul-verbal din ziua mutării și notează daunele care depășesc uzura obișnuită. Pregătește-te la fel de atent ca la primire. Potrivit art. 1821, restitui apartamentul în starea în care l-ai primit, dar nu răspunzi pentru ce s-a uzat din cauza vechimii, iar art. 1822 te face răspunzător pentru degradările produse în timpul folosinței tale.

Puțină pregătire face ziua asta mult mai puțin stresantă:

• Treci prin apartament cu câteva zile înainte, cu procesul-verbal și pozele de la primire.
• Scoate tot, ca nicio deteriorare să nu stea ascunsă în spatele mobilei sau al cutiilor.
• Fotografiază apartamentul gol și curat chiar înainte de predare, în aceeași ordine ca la primire.
• Fii prezent personal, ideal cu cineva care poate descrie mai târziu starea apartamentului.
• Predă toate cheile, notează restituirea lor în procesul-verbal de predare și indexurile finale ale contoarelor.

Semnează procesul-verbal de la plecare doar dacă se potrivește cu ce vezi și adaugă obiecțiile tale dacă proprietarul notează daune care existau de la început. Când și cât din garanție poate reține proprietarul depinde de contract, de aceea contează atât de mult ce ați notat la început. Ce poate fi reținut și cum te aperi de costurile nejustificate explicăm în ghidul despre garanția la chirie.

Poze pe care proprietarul le poate verifica pe loc

O poză obișnuită de pe telefon arată starea, dar nu arată sigur când a fost făcută sau dacă nu a fost editată de atunci. Tocmai această problemă o rezolvă KatiTrust. Pozele și clipurile de până la 20 de secunde le faci direct în aplicație, iar încărcarea din galerie nu e posibilă. Pentru fiecare înregistrare primești un cod de verificare.

Dă-i codurile proprietarului chiar la predare, de exemplu prin SMS sau trecându-le în procesul-verbal. Le verifică pe loc gratuit în browser, fără cont. Verificarea arată că fișierul nu s-a schimbat de la fotografiere, când a fost făcut și aproximativ unde, cu o precizie de circa 10 km, niciodată locul exact. Păstrează și propriile copii ale pozelor.

Codul documentează starea într-un fel pe care alții îl pot verifica și poate ajuta ca evidență. Nu decide o dispută și nu înlocuiește un proces-verbal semnat sau un sfat juridic. Nici nu arată dacă ceva a fost înscenat sau ascuns de obiectiv. Pentru Android aplicația e deja în Google Play, iar versiunea pentru iPhone apare în curând.

Model de proces-verbal de predare-primire și aplicații

Hârtie sau aplicație, contează conținutul. Un model printat și un telefon ajung pentru o verificare atentă. Un proces-verbal de predare-primire bun ar trebui să conțină cel puțin:

• datele părților, adresa apartamentului și data predării,
• descrierea stării fiecărei încăperi, a instalațiilor și a aparatelor,
• lista dotărilor, cu starea lor,
• indexurile și numerele contoarelor,
• numărul cheilor, telecomenzilor și cartelelor predate,
• lista pozelor sau mențiunea unde sunt salvate,
• semnăturile ambelor părți.

Dacă procesul-verbal se face într-o aplicație sau pe tableta proprietarului, asigură-te că poți citi tot și îți poți adăuga observațiile înainte de semnătură. Cere imediat o copie, ideal un PDF cu pozele, la care să ai acces și după plecare. Nu semna niciodată pe tabletă înainte să vezi tot procesul-verbal. Și fă mereu propriile poze, indiferent ce folosește proprietarul.

Cât timp păstrezi procesul-verbal și pozele

Păstrează procesul-verbal și pozele pe toată durata închirierii, chiar dacă înseamnă mulți ani, și până la decontarea garanției. La plecare e singura cale de a arăta ce exista deja. Ține-le împreună cu contractul, în format digital și pe hârtie.

După plecare păstrează totul cel puțin până la returnarea garanției și până la încheierea unei eventuale dispute. O dispută despre garanție poate ajunge în instanță, iar pentru sume mai mici există procedura cererilor cu valoare redusă. După noi, copiile digitale ocupă atât de puțin spațiu încât nu există niciun motiv să le ștergi mai devreme.

Întrebări frecvente despre procesul-verbal de predare-primire

E obligatoriu un proces-verbal de predare-primire la închiriere?

Codul civil nu-l cere în mod expres, dar e foarte important. Fără el, legea prezumă că ai primit apartamentul în stare corespunzătoare, așa că tu trebuie să dovedești ce defecte existau deja. Chiar dacă proprietarul nu propune unul, insistă sau fă-l singur și trimite-i-l.

Cine completează procesul-verbal de predare-primire?

De obicei proprietarul pregătește formularul, iar voi treceți împreună prin apartament. Poți și ar trebui să-ți adaugi observațiile, pentru că proprietarul poate omite lucruri importante pentru tine. Dacă nimeni nu propune un proces-verbal, completează-l singur, adaugă pozele și trimite-l proprietarului pe e-mail, cu rugămintea unei confirmări.

Ce fac dacă găsesc defecte după mutare?

Semnalează-le proprietarului în scris, imediat ce le observi, cu poze și dată. Unele probleme apar abia mai târziu, de exemplu încălzirea care nu merge în prima săptămână rece. Păstrează mesajele împreună cu procesul-verbal, ca la plecare să arăți că ai semnalat defectul devreme.

Trebuie să fiu prezent la predarea apartamentului la plecare?

Dacă poți, da. Fiind acolo, vezi ce notează proprietarul, îi poți arăta pozele de la primire și poți corecta pe loc lucrurile mărunte. Semnează procesul-verbal doar dacă ești de acord cu el, iar obiecțiile adaugă-le pe document.

Există aplicații pentru procesul-verbal de predare-primire?

Da, mai multe aplicații și unelte pentru administratori oferă procese-verbale digitale, unele gratuit. Unealta contează mai puțin decât rezultatul: trebuie să poți verifica tot înainte de semnătură și să primești imediat o copie cu pozele. Un model printat și camera telefonului ajung pentru cele mai multe apartamente.

Ajung pozele fără un proces-verbal semnat?

Pozele ajută mult, dar un proces-verbal semnat de ambele părți are de obicei mai multă greutate, pentru că arată că proprietarul a văzut starea și a fost de acord cu ea. Folosește-le pe amândouă. Dacă proprietarul refuză să semneze, trimite-i procesul-verbal și pozele pe e-mail în ziua predării, ca să existe o urmă datată că le-a primit.

Pe scurt: un proces-verbal de predare-primire bun îți ușurează plecarea

Un proces-verbal de predare-primire durează o oră sau două și te poate scuti de o dispută lungă despre garanție. Treci prin apartament cameră cu cameră, descrie fiecare defect cu locul și mărimea, fotografiază-l și semnează doar ce se potrivește. Păstrează o copie pe toată durata închirierii și până la decontarea garanției.

La plecare treci prin apartament cu vechiul proces-verbal înainte s-o facă proprietarul, fotografiază totul din nou și fii prezent la predare, dacă poți. Ține minte că, fără proces-verbal, legea prezumă că apartamentul ți-a fost predat în stare bună, așa că documentul e cea mai bună protecție a ta. Într-o dispută te poate ajuta un avocat.