Залог за квартиру: как вернуть деньги при выезде

Залог за квартиру хозяин должен вернуть при выезде, если не наступили обстоятельства, которые договор называет основанием для удержания, например повреждения сверх обычного износа или долг по оплате. Чтобы его вернуть, тебе нужны три вещи: договор, где залог прописан, акт с фото состояния при заселении и такой же акт при выезде. Если хозяин удерживает деньги без оснований, сначала отправь письменную претензию, а потом можно идти в суд.

Залог при аренде обычно равен месячной плате, и споры о нём одни из самых частых между хозяевами и жильцами. Чаще всего они возникают там, где ничего не записано: ни что именно обеспечивает залог, ни в каком состоянии была квартира. Мы в KatiTrust делаем приложение-камеру для снимков, которые может проверить любой, поэтому много думаем о том, как зафиксировать состояние квартиры так, чтобы с этим согласились обе стороны.

Залог за квартиру коротко

Главное о залоге при аренде в нескольких пунктах:

• Юридически это обеспечительный платёж: сумма, которая обеспечивает обязательства нанимателя по договору.
• Удержать можно только по договору: за то, что договор прямо называет, например повреждения или неоплаченные месяцы.
• Обычный износ не повод: потёртости от нормального проживания это не повреждение.
• Срок возврата лучше прописать: закон его не устанавливает, поэтому впиши его в договор.
• Акт и фото решают: без записи состояния «до» и «после» спор превращается в слово против слова.
• Без оснований удержал: претензия, а потом суд.

Если ты ещё только ищешь квартиру, помни: залог платят после просмотра и подписания договора, а не до них. Требование внести залог заранее одна из главных уловок, о которых мы пишем в статье про мошенников при аренде квартиры.

Залог, обеспечительный платёж и задаток: в чём разница

В обычной речи все говорят «залог», но юридически это, как правило, обеспечительный платёж. По ст. 381.1 Гражданского кодекса стороны могут договориться, что одна вносит другой денежную сумму в обеспечение обязательства. При обстоятельствах, которые назвал договор, эта сумма засчитывается в счёт обязательства. Если они не наступили или обязательство прекратилось, платёж возвращается, если стороны не договорились иначе.

Задаток устроен по-другому. По ст. 380 того же кодекса он выдаётся в счёт будущих платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения, а соглашение о нём должно быть письменным. По ст. 381, если договор не исполнен по вине того, кто дал задаток, он остаётся у другой стороны, а если по вине получившего, тот возвращает двойную сумму. Если неясно, задаток это или нет, сумма считается авансом.

Поэтому в договоре лучше прямо написать «обеспечительный платёж», указать сумму, что он обеспечивает и в какой срок возвращается. На сумму обеспечительного платежа проценты не начисляются, если договор не предусматривает иное.

Что хозяин может удержать из залога, а что нет

Удержание зависит от того, что записано в договоре. Обычно обеспечительный платёж покрывает:

• Повреждения сверх обычного износа: разбитая плитка, прожжённая столешница, сломанная техника по вине жильца.
• Неоплаченная аренда: например, последний месяц, если ты его не заплатил.
• Долги по коммунальным платежам: если по договору их платишь ты.
• Пропавшие вещи из описи: мебель или техника, которые были в квартире при заселении.

Не основание для удержания:

• Обычный износ: потёртости на полу у входа, выцветшие шторы, следы от мебели на ковре.
• Повреждения, которые были до тебя: если они записаны в акте при заселении.
• Ремонт, который хозяин и так планировал: покраска стен после нескольких лет аренды.

По ст. 678 Гражданского кодекса наниматель обязан обеспечивать сохранность жилья и поддерживать его в надлежащем состоянии. Это не значит возвращать квартиру как новую. Именно поэтому так важен акт: он показывает, какой квартира была в начале.

Когда хозяин должен вернуть залог за квартиру

Закон не устанавливает конкретный срок возврата обеспечительного платежа при найме квартиры. Поэтому срок лучше прописать в договоре, например «в день подписания акта возврата» или «в течение 7 дней после выезда». Без такой записи срок становится предметом спора.

Если хозяин неправомерно удерживает деньги или уклоняется от их возврата, по ст. 395 Гражданского кодекса на сумму долга начисляются проценты по ключевой ставке Банка России. Их можно потребовать вместе с самим залогом.

Иногда хозяин хочет удержать часть залога, пока не придут последние счета за коммунальные услуги. Это разумно, если так записано в договоре и есть понятный срок. Договоритесь об этом письменно при выезде: какую сумму хозяин оставляет, до какого числа и как пересчитает её по итоговым счетам.

Как вернуть залог за квартиру: шаги

Если ты готовишься к выезду или хозяин не отдаёт залог, иди по порядку:

1. Подготовь квартиру: убери, почини то, что сломал ты, рассчитайся по коммунальным платежам.
2. Пройди квартиру вместе с хозяином: сравните состояние с актом при заселении по пунктам.
3. Составь акт возврата: с показаниями счётчиков, количеством ключей и замечаниями хозяина, если они есть.
4. Сфотографируй всё: в том же порядке, что при заселении.
5. Отправь письменную претензию: если залог не вернули, напиши хозяину, на каком основании и в какой срок он должен вернуть деньги. Сохрани доказательство отправки.
6. Иди в суд: если ответа нет, можно подать иск о взыскании залога и процентов.

Небольшие имущественные споры рассматривает мировой судья. По ст. 23 Гражданского процессуального кодекса это споры с ценой иска до 50 000 рублей, а залог за квартиру обычно укладывается в эту сумму. Мы описываем общий порядок, а в своей ситуации при сомнениях лучше посоветоваться с юристом.

Если хозяин утверждает, что ты что-то повредил, попроси его показать, что именно, и сравни с актом и фото при заселении. Как правильно составить такой акт, разбираем в статье про акт приёма-передачи квартиры.

Если хозяин пропал вместе с залогом

Иногда хозяин перестаёт отвечать сразу после выезда. Если договор и переводы есть, это гражданский спор: отправь претензию по адресу из договора и, если нужно, подавай иск. Удержание денег без оснований можно требовать вернуть и как неосновательное обогащение по ст. 1102 Гражданского кодекса.

Другое дело, если «хозяин» взял залог, а квартиры не было или она ему не принадлежала. Это уже мошенничество, и здесь нужно заявление в полицию. Как его подать, рассказываем в статье про заявление в полицию о мошенничестве. Различать эти ситуации важно, потому что полиция обычно отказывает в возбуждении дела по обычному спору о залоге.

Фото при заселении и выезде, которые могут проверить обе стороны

Большинство споров о залоге решает одна вещь: была ли царапина до тебя или появилась при тебе. Обычные фото из галереи хозяин может оспорить, сказав, что они старые или из другой квартиры. Для этого мы и делаем KatiTrust.

Ты снимаешь квартиру при заселении и выезде прямо в приложении, загрузить файл из галереи нельзя, а каждый снимок получает код проверки. Передай коды хозяину сразу, и он проверит их бесплатно в браузере, без аккаунта. Он увидит, что файл не менялся после съёмки, когда снимок сделан и примерное местоположение с точностью около 10 км. Так у вас с первого дня одна запись, которую оба могут проверить.

Снимки с кодами помогают как запись состояния, но не решают спор сами по себе и не показывают того, что осталось за кадром. Подробнее о том, как фото используются в спорах, читай в статье про фото как доказательство. Приложение KatiTrust доступно для Android в Google Play, версия для iPhone появится в скором времени.

Часто задаваемые вопросы о залоге за квартиру

Обязан ли хозяин вернуть залог за квартиру?

Да, если не наступили обстоятельства, которые договор называет основанием для удержания. По Гражданскому кодексу обеспечительный платёж возвращается, когда обеспеченное обязательство прекратилось, если стороны не договорились иначе. Поэтому так важно, что именно написано в договоре.

Сколько хозяин может удержать из залога?

Только сумму, которая покрывает то, что договор называет: повреждения сверх обычного износа, неоплаченную аренду, долги по коммуналке, пропавшие вещи. Удержание должно быть понятным и обоснованным. Попроси хозяина письменно перечислить, за что и сколько он удерживает.

Что делать, если хозяин не возвращает залог за квартиру?

Сначала поговори и попроси письменное объяснение. Если это не помогло, отправь письменную претензию со сроком возврата и сохрани доказательство отправки. При отсутствии ответа можно подать иск о взыскании залога и процентов за неправомерное удержание, обычно мировому судье.

Чем залог отличается от задатка?

Залог при аренде юридически обычно обеспечительный платёж: он обеспечивает обязательства и возвращается, если основания для удержания не наступили. Задаток подтверждает заключение договора и даётся в счёт платежей. Если договор не исполнен по вине получившего задаток, тот возвращает двойную сумму.

Можно ли зачесть залог в счёт последнего месяца?

Только если хозяин согласен или так записано в договоре. Без договорённости хозяин может отказаться, ведь залог обеспечивает в том числе возможные повреждения. Если вы договорились, зафиксируйте это письменно, например в переписке или в допсоглашении.

Нужен ли акт при выезде, если хозяин торопится?

Да. Даже короткий акт с подписями, показаниями счётчиков и количеством ключей лучше, чем ничего. Если хозяин отказывается подписывать, сфотографируй квартиру в том же порядке, что при заселении, и отправь ему фото и свои замечания письменно в тот же день.

Итог: залог за квартиру возвращается тем, кто всё записал

Почти каждый спор о залоге за квартиру решается записями: договор, где прописан обеспечительный платёж и срок его возврата, акт с фото при заселении и такой же акт при выезде. С ними разговор идёт о фактах, а не о том, кто что помнит.

Если хозяин всё же удерживает деньги без оснований, не тяни: письменная претензия, а потом суд. А если «хозяин» взял залог за квартиру, которой не было, это уже мошенничество, и тогда нужно сразу звонить в банк и подавать заявление в полицию.