Акт приёма-передачи квартиры: чек-лист по комнатам и фото

Акт приёма-передачи квартиры это описание её состояния в момент, когда ты получаешь ключи, лучше составленное вместе с хозяином до того, как ты занёс вещи. Запиши каждую царапину, пятно и поломку с местом и размером, сделай фото и подписывай акт, только если он совпадает с тем, что ты видишь. Сохрани свой экземпляр: при выезде это точка отсчёта для любого удержания из залога.

Без акта вмятина на полу через два года превращается в твоё слово против слова хозяина. Мы в KatiTrust делаем приложение-камеру для снимков, которые может проверить любой, поэтому много думаем о том, что делает запись состояния квартиры убедительной. Ниже чек-лист по комнатам, советы по фото, что говорит закон и как подготовиться к выезду.

Что такое акт приёма-передачи квартиры

Это документ, который составляют в начале аренды. Ты и хозяин проходите по квартире комната за комнатой, записываете имеющиеся повреждения, показания счётчиков и мебель с техникой, подписываете акт, и у каждого остаётся экземпляр. Фото и видео дополняют описание. При выезде квартиру сравнивают с этой записью того, что уже было.

Постарайся договориться о приёме до того, как приедет мебель. Коробки и шкафы закрывают как раз то, что нужно увидеть: пятна на ковре, сколы на плинтусах, треснувшую плитку за унитазом. Если хозяин предлагает лишь быстро осмотреться в день переезда, проведи свой подробный осмотр, как только получишь ключи, и в тот же день отправь ему замечания письменно.

В новой квартире день передачи ключей не должен быть первым разом, когда ты видишь квартиру или хозяина. Заранее проверь, что и то и другое настоящее, посмотрев квартиру на месте. Если кто-то хочет залог или оплату до того, как ты увидел квартиру и подписал договор, остановись. Тревожные признаки разобраны в статье про мошенников при аренде квартиры.

Акт приёма-передачи квартиры при аренде: что говорит закон

Для найма квартиры у частного лица закон прямо не требует отдельного акта. Но обязанности сторон в Гражданском кодексе есть. По ст. 676 хозяин обязан передать свободное жильё в состоянии, пригодном для проживания. По ст. 678 наниматель обязан обеспечивать сохранность квартиры и поддерживать её в надлежащем состоянии, а переустройство делать только с согласия хозяина.

Как сравнить состояние «до» и «после», если ничего не записано? Здесь важна ст. 56 Гражданского процессуального кодекса: каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые ссылается. Если хозяин удерживает залог за повреждение, а ты утверждаешь, что оно было до тебя, без акта и фото это будет трудно показать.

На практике это значит одно. Подписанный акт с описанием и фото из дня заселения помогает тебе как запись и делает спор о залоге гораздо проще. Впиши в договор, что акт является его приложением. Это общая информация, а не юридическая консультация. В конкретном споре поможет юрист.

Акт приёма-передачи квартиры: чек-лист по комнатам

Хороший чек-лист охватывает каждую поверхность, сантехнику и технику, а также ключи, счётчики и подсобные помещения. Считай его отправной точкой и допиши то, что есть в твоей квартире, например кондиционер или посудомойку.

Вся квартира:

• Стены и потолки: трещины, пятна, следы протечек, дыры от гвоздей.
• Полы: царапины, вмятины, пятна, отходящий ламинат или паркет.
• Окна и двери: открываются ли, закрываются ли, целы ли стёкла, ручки, замки и уплотнители.
• Розетки и выключатели: работают ли, нет ли сколов.
• Отопление: батареи целы, не текут, греют.

Кухня:

• Плита, духовка, вытяжка, холодильник, посудомоечная машина: включаются ли, чистые ли.
• Столешница и фасады: царапины, ожоги, разбухание от воды.
• Мойка и смеситель: подтёки под мойкой, напор воды.

Ванная и туалет:

• Ванна или душ, раковина, унитаз: трещины, сколы, ржавчина.
• Плитка и швы: треснувшие плитки, плесень.
• Стиральная машина: работает ли, нет ли протечек.

Комнаты:

• Мебель: каждый предмет с состоянием, например «шкаф, царапина на левой дверце 5 см».
• Ковры, шторы, светильники.

Отдельно:

• Показания счётчиков воды, электричества и газа с фото.
• Количество ключей, брелоков от домофона и пультов.
• Балкон, кладовка, парковочное место.

Опись мебели и техники лучше оформить отдельным списком в акте: название, количество и состояние. Так при выезде проще сверить, что всё на месте.

Как сфотографировать состояние квартиры

Фото дополняют акт, но не заменяют его. Хорошая серия снимков показывает каждую комнату целиком и каждое повреждение крупно, так чтобы было понятно, где оно находится.

1. Сначала общий план: каждая комната от двери и из противоположного угла.
2. Потом детали: каждое повреждение крупно, лучше с ручкой или рулеткой для масштаба.
3. Сохраняй связь: между общим планом и деталью сделай кадр, по которому видно, где находится повреждение.
4. Свет: снимай днём, включи весь свет, пятна и царапины лучше видны при боковом освещении.
5. Счётчики крупно: цифры должны читаться.
6. Видео: один непрерывный ролик по всей квартире без монтажа хорошо дополняет фото.

Оригиналы фото и видео сохрани в нескольких местах, например в облаке и на компьютере. Дата на файле помогает, но её легко изменить, о чём мы пишем в статье про метаданные фото. Как сделать так, чтобы дату снимка мог проверить кто-то другой, разбираем в статье про дату на фото.

Перед тем как подписать акт

Не подписывай акт, который не совпадает с тем, что ты видишь. Проверь несколько вещей:

• Каждое повреждение записано: с местом и размером, а не общим словом «износ».
• Счётчики: показания в акте совпадают с фото.
• Ключи: количество записано.
• Дата и подписи: стоят у обеих сторон, у каждого свой экземпляр.
• Связь с договором: в акте указан договор найма, к которому он относится.

Если хозяин не согласен с какой-то записью, всё равно впиши своё замечание с пометкой «наниматель не согласен» или отправь его письменно в тот же день. Найденное позже, например неработающую духовку, тоже сообщи письменно, как только заметишь, и приложи фото.

Выезд из квартиры: как подготовиться

При выезде составляют такой же акт, только теперь его сравнивают с первым. Подготовься заранее:

1. Убери квартиру: до того же уровня, что был при заселении.
2. Исправь мелочи: то, что сломал ты, лучше починить или обсудить заранее.
3. Сфотографируй всё снова: в том же порядке, что при заселении, чтобы снимки было легко сравнить.
4. Запиши счётчики: и рассчитайся по коммунальным платежам.
5. Пройди квартиру вместе с хозяином: сравните оба акта по пунктам.
6. Верни ключи под подпись: количество впиши в акт возврата.

Обычный износ от нормального проживания, например потёртости на полу у входа или выцветшие шторы, по нашему мнению, не повод удерживать залог. Как вернуть залог и что делать, если хозяин его удерживает, разбираем в статье про залог за квартиру.

Фото, которые хозяин может проверить сразу

Обычные фото из галереи легко оспорить: хозяин может сказать, что они старые или сделаны в другой квартире. Для этого мы и делаем KatiTrust. Ты снимаешь состояние квартиры прямо в приложении, загрузить файл из галереи нельзя, и каждый снимок получает код проверки.

Передай коды хозяину при подписании акта, и он сразу проверит их бесплатно в браузере, без аккаунта. Проверка покажет, что файл остался таким же, как в момент съёмки, когда снимок сделан и где примерно, с точностью около 10 км. Так у обеих сторон с первого дня одна и та же запись. Сохрани и свои копии снимков: они помогают как запись состояния, но не решают спор и не покажут, что осталось за кадром.

Как фото используются в спорах вообще, разбираем в статье про фото как доказательство. Владельцы Android могут установить KatiTrust из Google Play, приложение для iPhone скоро выйдет.

Образец акта и что в нём должно быть

Строгой формы для акта при найме квартиры нет. Достаточно простого документа, в котором есть:

• Название «Акт приёма-передачи квартиры», дата и место составления.
• Стороны: ФИО и паспортные данные хозяина и нанимателя.
• Ссылка на договор найма с датой.
• Адрес квартиры.
• Описание состояния по комнатам, со всеми повреждениями.
• Опись мебели и техники с количеством и состоянием.
• Показания счётчиков и количество ключей.
• Упоминание фото и видео, например «фото на 42 снимках, сделаны в день составления акта».
• Подписи обеих сторон.

Готовые шаблоны есть на юридических сайтах, но любой шаблон нужно дополнить под свою квартиру. Пустая строка «состояние хорошее» без подробностей при выезде почти ничего не даёт.

Часто задаваемые вопросы об акте приёма-передачи квартиры

Обязателен ли акт приёма-передачи квартиры при аренде?

Для найма квартиры у частного лица закон прямо не требует отдельного акта. Но без него трудно показать, в каком состоянии ты получил квартиру, если хозяин при выезде удерживает залог за повреждения. Поэтому акт стоит составить всегда и сделать его приложением к договору.

Кто составляет акт приёма-передачи?

Обычно хозяин и наниматель вместе, при осмотре квартиры в день передачи ключей. Записать может любая сторона, важно, чтобы обе проверили текст и подписали его. Каждый оставляет себе экземпляр.

Что делать, если после заселения я нашёл новые повреждения?

Сообщи хозяину письменно, как только заметил, например в мессенджере или по почте, и приложи фото. Попроси дополнить акт. Чем быстрее ты сообщишь, тем проще показать, что повреждение было до тебя.

Нужно ли присутствовать при выезде?

Лучше да. Если ты сам пройдёшь квартиру с хозяином и сравнишь оба акта, споров будет меньше. Не получается присутствовать? Тогда сфотографируй квартиру перед выездом в том же порядке, что при заселении, и передай ключи под подпись.

Хватит ли фото без подписанного акта?

Фото лучше, чем ничего, особенно если по ним видно, когда они сделаны. Но подписанный акт сильнее, потому что в нём состояние подтверждают обе стороны. Лучше всего вместе: акт с описанием и фото, на которые он ссылается.

Что записать в опись имущества?

Каждый предмет мебели и техники, который остаётся в квартире: название, количество и состояние, например «диван, пятно на правом подлокотнике». Добавь ключи, пульты и брелоки. При выезде по описи проще проверить, что всё на месте и в каком состоянии.

Итог: хороший акт приёма-передачи квартиры облегчает выезд

Подробный акт приёма-передачи квартиры с фото занимает час в день заселения и может сэкономить много нервов и денег при выезде. Записывай каждое повреждение с местом и размером, фотографируй сначала общий план, потом детали, и подписывай только то, что совпадает с реальностью.

При выезде повтори всё в том же порядке и сравни с первым актом. Тогда разговор о залоге идёт не о том, кто что помнит, а о записи, которую подписали обе стороны. А если спор всё же возникнет, у тебя на руках будет всё, что нужно.