Застава за квартиру: як повернути гроші під час виїзду

Заставу за квартиру власник має повернути під час виїзду, якщо не настали обставини, які договір називає підставою для утримання, наприклад пошкодження понад звичайний знос чи борг з оплати. Щоб її повернути, тобі потрібні три речі: договір, де заставу прописано, акт із фото стану під час заселення й такий самий акт під час виїзду. Якщо власник утримує гроші без підстав, спершу надішли письмову претензію, а потім можна йти до суду.

Застава при оренді зазвичай дорівнює місячній платі, і суперечки про неї одні з найчастіших між власниками й орендарями. Найчастіше вони виникають там, де нічого не записано: ні що саме забезпечує застава, ні в якому стані була квартира. Ми в KatiTrust робимо застосунок-камеру для знімків, які може перевірити будь-хто, тож багато думаємо про те, як зафіксувати стан квартири так, щоб із цим погодилися обидві сторони.

Застава за квартиру коротко

Головне про заставу при оренді в кількох пунктах:

• Це договірне забезпечення: сума, яка забезпечує обов’язки наймача за договором, тож усе залежить від того, що в ньому написано.
• Утримати можна лише за договором: за те, що договір прямо називає, наприклад пошкодження чи неоплачені місяці.
• Звичайний знос не привід: потертості від нормального проживання не є пошкодженням.
• Строк повернення краще прописати: закон його для застави при наймі не встановлює, тож впиши його в договір.
• Акт і фото вирішують: без запису стану «до» і «після» суперечка перетворюється на слово проти слова.
• Утримав без підстав: претензія, а потім суд.

Якщо ти ще лише шукаєш квартиру, пам’ятай: заставу платять після перегляду й підписання договору, а не до них. Вимога внести заставу заздалегідь одна з головних хитрощів, про які ми пишемо в статті про шахраїв при оренді квартири.

Застава, страховий депозит і завдаток: у чому різниця

У побуті всі кажуть «застава» чи «страховий депозит», але в Цивільному кодексі застава означає зовсім інше, а саме забезпечення майном. Гроші, які орендар вносить на випадок пошкоджень чи боргів, юридично зазвичай є іншим видом забезпечення, встановленим договором. За статтею 546 Цивільного кодексу договором можна встановити й інші види забезпечення виконання зобов’язання, окрім названих у законі.

Завдаток влаштовано інакше. За статтею 570 він видається в рахунок належних за договором платежів, на підтвердження зобов’язання й на забезпечення його виконання. Якщо не встановлено, що сума є завдатком, вона вважається авансом. За статтею 571, якщо зобов’язання порушив той, хто дав завдаток, він лишається в іншої сторони, а якщо той, хто отримав, він повертає завдаток і додатково сплачує таку саму суму.

Тож у договорі краще прямо написати, що це за сума: гарантійний платіж чи страховий депозит, його розмір, що він забезпечує і в який строк повертається. Так при виїзді не доведеться сперечатися про сам зміст домовленості.

Що власник може утримати із застави, а що ні

Утримання залежить від того, що записано в договорі. Зазвичай застава покриває:

• Пошкодження понад звичайний знос: розбита плитка, пропалена стільниця, зламана техніка з вини орендаря.
• Неоплачена оренда: наприклад, останній місяць, якщо ти його не заплатив.
• Борги за комунальні послуги: якщо за договором їх платиш ти.
• Зниклі речі з опису: меблі чи техніка, які були в квартирі під час заселення.

Не підстава для утримання:

• Звичайний знос: потертості на підлозі біля входу, вицвілі штори, сліди від меблів на килимі.
• Пошкодження, які були до тебе: якщо їх записано в акті під час заселення.
• Ремонт, який власник і так планував: фарбування стін після кількох років оренди.

За статтею 815 Цивільного кодексу наймач зобов’язаний забезпечувати збереження житла й підтримувати його в належному стані, а за статтею 785 повертає річ у стані, у якому отримав, з урахуванням нормального зносу. Це не означає повертати квартиру як нову. Саме тому так важливий акт: він показує, якою квартира була на початку.

Коли власник має повернути заставу за квартиру

Закон не встановлює конкретного строку повернення застави при наймі квартири. Тож строк краще прописати в договорі, наприклад «у день підписання акта повернення» або «протягом 7 днів після виїзду». Без такого запису строк стає предметом суперечки.

Якщо власник прострочив повернення грошей, за статтею 625 Цивільного кодексу він на твою вимогу має сплатити суму боргу з урахуванням індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо договір не встановлює інше. Їх можна вимагати разом із самою заставою.

Інколи власник хоче утримати частину застави, поки не прийдуть останні рахунки за комунальні послуги. Це розумно, якщо так записано в договорі і є зрозумілий строк. Домовтеся про це письмово під час виїзду: яку суму власник залишає, до якого числа і як перерахує її за підсумковими рахунками.

Як повернути заставу за квартиру: кроки

Якщо ти готуєшся до виїзду чи власник не віддає заставу, йди по черзі:

1. Підготуй квартиру: прибери, полагодь те, що зламав ти, розрахуйся за комунальні послуги.
2. Пройди квартирою разом із власником: порівняйте стан з актом під час заселення по пунктах.
3. Склади акт повернення: з показниками лічильників, кількістю ключів і зауваженнями власника, якщо вони є.
4. Сфотографуй усе: у тому самому порядку, що під час заселення.
5. Надішли письмову претензію: якщо заставу не повернули, напиши власнику, на якій підставі і в який строк він має повернути гроші. Збережи доказ надсилання.
6. Іди до суду: якщо відповіді немає, можна подати позов про стягнення застави, інфляційних втрат і трьох процентів річних.

Невеликі майнові суперечки суд розглядає як малозначні справи. За частиною шостою статті 19 Цивільного процесуального кодексу це, зокрема, справи, у яких ціна позову не перевищує ста розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб, і застава за квартиру зазвичай укладається в цю межу. Ми описуємо загальний порядок, а у своїй ситуації за сумнівів краще порадитися з юристом.

Якщо власник стверджує, що ти щось пошкодив, попроси його показати, що саме, і порівняй з актом і фото під час заселення. Як правильно скласти такий акт, розбираємо в статті про акт приймання-передачі квартири.

Якщо власник зник разом із заставою

Інколи власник перестає відповідати одразу після виїзду. Якщо договір і перекази є, це цивільна суперечка: надішли претензію за адресою з договору й, якщо треба, подавай позов. Утримання грошей без підстав можна вимагати повернути і як безпідставно набуте майно за статтею 1212 Цивільного кодексу.

Інша справа, якщо «власник» узяв заставу, а квартири не було чи вона йому не належала. Це вже шахрайство, і тут потрібна заява до поліції. Як її подати, розповідаємо в статті про заяву в поліцію про шахрайство. Розрізняти ці ситуації важливо, бо звичайну суперечку про заставу поліція зазвичай не розслідує як злочин.

Фото під час заселення й виїзду, які можуть перевірити обидві сторони

Більшість суперечок про заставу вирішує одна річ: подряпина була до тебе чи з’явилася за тебе. Звичайні фото з галереї власник може оскаржити, сказавши, що вони старі чи з іншої квартири. Для цього ми й робимо KatiTrust.

Ти знімаєш квартиру під час заселення й виїзду просто в застосунку, завантажити файл із галереї не можна, а кожен знімок отримує код перевірки. Передай коди власнику одразу, і він перевірить їх безкоштовно в браузері, без акаунта. Він побачить, що файл не змінювали після зйомки, коли знімок зроблено, і приблизне місце з точністю близько 10 км. Так у вас із першого дня один запис, який обидва можуть перевірити.

Знімки з кодами допомагають як запис стану, але не вирішують суперечки самі собою й не показують того, що лишилося поза кадром. Докладніше про те, як фото використовують у суперечках, читай у статті про фото як доказ. Застосунок KatiTrust доступний для Android у Google Play, версія для iPhone з’явиться незабаром.

Часті запитання про заставу за квартиру

Чи зобов’язаний власник повернути заставу за квартиру?

Так, якщо не настали обставини, які договір називає підставою для утримання. Застава забезпечує обов’язки орендаря, тож коли договір закінчився, а підстав для утримання немає, гроші треба повернути. Тому так важливо, що саме написано в договорі.

Скільки власник може утримати із застави?

Лише суму, яка покриває те, що договір називає: пошкодження понад звичайний знос, неоплачену оренду, борги за комунальні послуги, зниклі речі. Утримання має бути зрозумілим і обґрунтованим. Попроси власника письмово перелічити, за що і скільки він утримує.

Що робити, якщо власник не повертає заставу за квартиру?

Спершу поговори й попроси письмове пояснення. Якщо це не допомогло, надішли письмову претензію зі строком повернення й збережи доказ надсилання. Без відповіді можна подати позов про стягнення застави, інфляційних втрат і трьох процентів річних.

Чим застава відрізняється від завдатку?

Застава при оренді зазвичай є договірним забезпеченням: вона гарантує виконання обов’язків і повертається, якщо підстави для утримання не настали. Завдаток видається в рахунок платежів на підтвердження договору. Якщо договір порушив той, хто отримав завдаток, він повертає його й додатково сплачує таку саму суму.

Чи можна зарахувати заставу в рахунок останнього місяця?

Лише якщо власник погоджується чи так записано в договорі. Без домовленості власник може відмовити, адже застава забезпечує зокрема можливі пошкодження. Якщо ви домовилися, зафіксуйте це письмово, наприклад у листуванні чи в додатковій угоді.

Чи потрібен акт під час виїзду, якщо власник поспішає?

Так. Навіть короткий акт із підписами, показниками лічильників і кількістю ключів кращий, ніж нічого. Якщо власник відмовляється підписувати, сфотографуй квартиру в тому самому порядку, що під час заселення, і надішли йому фото й свої зауваження письмово того самого дня.

Підсумок: застава за квартиру повертається тим, хто все записав

Майже кожна суперечка про заставу за квартиру вирішується записами: договір, де прописано заставу і строк її повернення, акт із фото під час заселення й такий самий акт під час виїзду. З ними розмова йде про факти, а не про те, хто що пам’ятає.

Якщо власник усе ж утримує гроші без підстав, не зволікай: письмова претензія, а потім суд. А якщо «власник» узяв заставу за квартиру, якої не було, це вже шахрайство, і тоді треба одразу телефонувати в банк і подавати заяву до поліції.