Шахраї при оренді квартири: як розпізнати обман

Шахраї при оренді квартири майже завжди діють за простою схемою: ціна помітно нижча за ринкову, власник не може показати квартиру, а тебе квапить переказати завдаток чи надіслати фото паспорта, поки ти ще нічого не бачив. Не надсилай ні грошей, ні документів, поки не переглянув квартиру й не перевірив, хто її здає. Завдаток і першу оплату вноси лише після підписання договору. Ці дві звички зупиняють більшість фальшивих оголошень.

Шахраї працюють здебільшого двома способами. Вони копіюють справжні оголошення й підставляють свої контакти або виставляють квартири, які взагалі не здаються. Їм потрібен завдаток «за бронь», плата за перегляд, перший місяць чи твої паспортні дані. Особливо ризикують студенти й переселенці, які шукають житло поспіхом і дивляться насамперед на ціну.

Ми в KatiTrust робимо застосунок-камеру, яка дає знімкам код перевірки в момент зйомки, тож багато займаємося вкраденими й відредагованими фото з оголошень. Нижче тривожні ознаки, типові схеми, чекліст для перевірки будь-якої пропозиції й посилання на докладні статті.

Шахраї при оренді квартири: ознаки коротко

Жодна деталь сама собою не доводить, що оголошення фальшиве. Обман зазвичай видає поєднання ознак: ціна набагато нижча, ніж у схожих квартир поруч, власник, який не може зустрітися, і поспіх. Найявніша ознака це прохання про гроші чи документи до того, як ти побував усередині чи щось підписав.

• Надто дешево: ціна помітно нижча, ніж у схожих квартир у районі, або ремонт надто гарний для такої суми.
• Без перегляду: власник за кордоном, у відрядженні чи надто зайнятий, щоб зустрітися.
• Спершу заплати: треба внести завдаток, бронь чи плату за перегляд до того, як ти побачив квартиру.
• Дивна оплата: переказ на картку незнайомій людині чи в криптовалюті.
• Ранній запит документів: фото паспорта, ідентифікаційного коду чи довідки про доходи до перегляду.
• Якнайшвидше із сайту: людина одразу просить перейти в Telegram чи Viber.
• Тиск: нібито чекають інші охочі, тож вирішувати треба сьогодні.

Про ці ознаки попереджають МВС і кіберполіція. За матеріалом «Вікон», перший сигнал небезпеки це надто низька ціна, другий відмова показати житло у відеодзвінку. Насторожувати мають і щойно створені сторінки без відгуків, зміни назви профілю та прохання переказати завдаток на особисту картку без договору.

Як діють шахраї: скопійовані оголошення й квартири-привиди

Перший спосіб починається зі справжнього оголошення. Шахраї копіюють фото й опис реальної квартири, яка здається чи продається, підставляють свої контакти й виставляють оголошення на OLX, DOM.RIA, LUN чи в групі Facebook або Telegram. Коли ти телефонуєш чи пишеш, потрапляєш до шахрая. Квартира існує, лише належить не тому, з ким ти говориш.

Другий спосіб це оголошення про квартиру, яка не здається чи взагалі не існує. Такі оголошення часто приваблюють несподівано низькою ціною чи чудовим ремонтом. Коли просиш показати квартиру, «власник» у від’їзді чи знаходить іншу відмовку, а потім квапить із рішенням. Гроші треба переказати на картку, і після переказу їх зазвичай уже не повернути.

Є й третій, менш очевидний варіант. Шахрай сам ненадовго винаймає квартиру, а потім пересдає її кільком людям одночасно й із кожного бере завдаток і оплату. Тож одного перегляду мало, якщо не перевірити, хто має право здавати квартиру.

Власник, який не може зустрітися: «за кордоном» і в поспіху

Відсутній власник найвідоміший варіант, і працює він на поспіху. Історія зазвичай закінчується пропозицією забронювати квартиру просто сьогодні за умови, що ти одразу переказуєш гроші. Ключі нібито в господаря в іншому місті, і він надішле їх Новою поштою після оплати. Поспіх заважає зупинитися й щось перевірити.

На нашу думку, чесний власник, який живе далеко, зазвичай організовує перегляд через ріелтора, родича чи довірену особу й не просить грошей до того, як ти побачив квартиру. Якщо тебе ніхто не може впустити без попередньої оплати, шукай далі.

У подобової оренди свої хитрощі, наприклад підроблені сайти бронювання й будинки, яких немає. Докладно їх розібрано в статті про подобову оренду квартири і про те, як не втратити гроші.

Фото паспорта й довідки: обман заради даних

Не кожному шахраю потрібен твій завдаток. Деякі просять «анкету» з фото паспорта, ідентифікаційним кодом, довідкою про доходи чи випискою з рахунку. З такими даними можна оформити кредит на твоє ім’я, відкрити рахунок чи видати себе за тебе під час наступної оренди.

Перевірка орендаря звичайна справа, тож такі прохання спрацьовують. Різниця в часі й у тому, хто просить. На нашу думку, до перегляду досить імені й контактів. Паспорт можна показати під час підписання договору з людиною, чиє право на квартиру ти перевірив. Надсилати фото паспорта незнайомцю в месенджері зайвий ризик.

• До перегляду: ім’я, телефон, пошта. Без фото документів.
• Під час договору: покажи паспорт особисто. Дані для договору давай тому, чиє право на квартиру перевірив.
• Довідки: якщо орендодавець хоче підтвердження доходу, запропонуй показати документ на зустрічі, а не надсилати файл.

Якщо ти вже надіслав фото паспорта, повідом свій банк, стеж за випискою й час від часу переглядай кредитну історію, щоб помітити чужий кредит раніше.

Скопійовані й відредаговані фото: спершу перевір знімки

Багато обманів при оренді починаються з фото зі справжнього оголошення. Пошук за фото показує, чи трапляються ті самі знімки деінде. Якщо квартира знаходиться як подобова, в іншому місті, в оголошенні про продаж чи з іншим номером телефону, знайдена тобою пропозиція, найімовірніше, фальшива. Та порожній результат не означає, що все гаразд: нові, обрізані чи віддзеркалені фото можуть не знайтися.

Чесні власники теж обробляють фото. Ширококутні об’єктиви й освітлені кімнати це норма. Проблема починається, коли зникають недоліки, наприклад плями на стелі чи будова за вікном. Стаття про те, як перевірити фото на фотошоп, показує, які сліди залишає ретуш. Фото квартир може й створити чи «умеблювати» нейромережа, типові ознаки зібрано в статті про фото, згенероване ШІ.

Вирішує перегляд на місці зі справжнім власником чи ріелтором. Другий за надійністю варіант це живий відеодзвінок, якщо людина проходить квартирою в реальному часі й виконує твої прохання, наприклад показує вид із конкретного вікна. Ні те, ні інше не замінює перевірки того, хто насправді може здавати квартиру.

Як перевірити власника квартири: документи й договір

Якщо в шахрая може бути доступ до квартири чи її фото, головне питання таке: чи має людина перед тобою право її здавати? За статтею 761 Цивільного кодексу право передати майно в найм має власник або особа, уповноважена на укладення договору. Попроси паспорт і документ про право власності, наприклад свіжу інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, і звір ім’я власника з паспортом людини, яка підписує договір.

Якщо здає не власник, а, наприклад, наймач чи ріелтор, попроси довіреність чи письмову згоду власника. За статтею 823 того самого кодексу наймач може передати житло в піднайм лише за згодою наймодавця, а піднаймач не набуває самостійного права користування житлом. Якщо договір основного наймача припиниться, твій договір теж опиниться під загрозою.

Сам договір найму житла укладається в письмовій формі, цього прямо вимагає стаття 811 Цивільного кодексу. Впиши в нього паспортні дані власника, адресу, строк, плату й суму завдатку. Після передачі грошей візьми розписку, якщо оплата не йде через банк за реквізитами з договору.

Шахраї при оренді квартири на OLX, DOM.RIA й у соцмережах

Фальшиві пропозиції з’являються на будь-якому майданчику з оголошеннями, а ознаки всюди однакові. Шахраї виставляють квартири на OLX, DOM.RIA, LUN і в групах Facebook чи Telegram, часто з фото з інших сайтів. Багато фальшивих пропозицій переводять листування в месенджер, де особу перевірити ще важче.

Лишайся на майданчику, поки не домовився про перегляд, і скаржся на підозрілі оголошення кнопкою скарги. Загальні правила безпеки на дошках оголошень зібрано в огляді про шахраїв на OLX. Особливо обережним будь з оголошеннями в групах соцмереж, де пропозицій ніхто не перевіряє, а сторінки орендодавців бувають новими й порожніми.

На нашу думку, велика кількість справжніх оголошень на популярних сайтах робить їх і джерелом для копіювання. Якщо квартиру пропонує агенція, перевір, чи є та сама пропозиція на її власному сайті, а номер телефону знайди сам, а не в оголошенні.

Як винайняти квартиру й не натрапити на шахраїв: чекліст

Ці перевірки займають кілька хвилин і відсікають багато обманів до того, як ти чимось поділився:

1. Пошукай адресу: разом з ім’ям власника чи назвою агенції. Перевір, чи не продається квартира.
2. Перевір фото: якщо вони трапляються з іншими контактами, іншою ціною чи як подобові, зупинись.
3. Порівняй ціну: якщо вона набагато нижча, ніж у схожих квартир поруч, з’ясуй чому, перш ніж іти далі.
4. Перевір власника: документ про право власності й паспорт людини, яка підписує договір.
5. Подивись на місці: із власником чи ріелтором. Відеодзвінок лише запасний варіант.
6. Спершу договір, потім гроші: жодного завдатку й оплати до підписання договору й жодних переказів незнайомцю на картку.
7. Документи наприкінці: паспорт показуй під час договору, а фото незнайомцям не надсилай.

Якщо орендодавець заперечує на якомусь кроці, вважай це відповіддю. Чесні власники чекають запитань. На нашу думку, пропозиція, яка не може почекати день, поки ти її перевіриш, уже сама собою дає тривожний знак.

Після підписання договору: зафіксуй стан і захисти завдаток

Коли договір підписано, ризик змінюється. Тепер важливо зафіксувати стан квартири під час заїзду, щоб потім не платити за пошкодження, які вже були. Стаття про акт приймання-передачі квартири проведе чеклістом і знімками, які варто зробити. Як повернути гроші під час виїзду, розбираємо в статті про заставу за квартиру.

Це один із моментів, для яких ми робимо KatiTrust. Стан квартири під час заїзду й виїзду ти знімаєш на фото чи відео просто в застосунку, без завантаження з галереї. Кожен знімок отримує код перевірки. Передай коди власнику під час приймання квартири, і він одразу перевірить їх безкоштовно на katitrust.com, без акаунта. Він побачить, що файл не змінювали після зйомки, час зйомки й приблизне місце з точністю близько 10 км.

Збережи й свої копії знімків. Фото з кодами фіксують стан так, що інші можуть це перевірити, і допомагають як запис. Вони не вирішують суперечку й не покажуть, чи не було щось постановкою чи не потрапило в кадр. Чесний власник може так само показати, що фото в оголошенні свіжі, але й це не доводить його права здавати квартиру. Застосунок для Android можна знайти в Google Play, а для iPhone він з’явиться пізніше.

Уже заплатив шахраю? Що робити зараз

Якщо гроші вже пішли, дій одразу. Зателефонуй у банк і запитай, чи можна зупинити чи оскаржити переказ. Гроші, можливо, уже не повернути, але запитати варто завжди. Більше нічого не надсилай, хоч би що шахрай обіцяв чи чим погрожував.

Потім повідом про випадок. Подай заяву до поліції чи кіберполіції, поскаржся на оголошення на майданчику, де ти його знайшов, і заздалегідь збережи скриншоти оголошення, листування й квитанцій. Стаття про заяву в поліцію про шахрайство пояснює, що додати і що відбувається далі. Якщо платив переказом на картку, зазирни й у статтю про те, що робити, якщо переказав гроші шахраям.

Часті запитання про шахраїв при оренді квартири

Як діють шахраї при оренді квартири?

Зазвичай за одним із двох сценаріїв. Вони копіюють справжнє оголошення й підставляють свої контакти або виставляють квартиру, яка не здається чи не існує. Потім беруть завдаток, бронь чи плату за перегляд, інколи й паспортні дані, до того як ти побачив квартиру, і зникають.

Як розпізнати фальшиве оголошення про оренду?

Насторожся, якщо ціна набагато нижча за ринкову, власник не може зустрітися, тебе квапить вирішити сьогодні й просить переказ на картку. Прохання надіслати фото паспорта до перегляду ще одна ознака. Справжній власник чи ріелтор покаже квартиру й підтвердить, що має право її здавати.

Як перевірити, що орендодавець власник квартири?

Попроси паспорт і документ про право власності, наприклад свіжу інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав, і звір ім’я власника з паспортом. Якщо здає інша людина, попроси довіреність чи письмову згоду власника. Дані власника впиши в договір.

Чи платити завдаток до перегляду квартири?

Ні. Плата за перегляд чи «бронь» до зустрічі одна з найчастіших хитрощів при оренді. Плати лише після перегляду, перевірки власника й підписання договору, і краще переказом за реквізитами з договору, а не незнайомцю на картку.

Чи надсилати фото паспорта під час оренди?

На нашу думку, не незнайомцю в месенджері. Паспорт можна показати під час підписання договору з власником, якого ти перевірив. За фото паспорта шахраї можуть спробувати оформити кредит чи видати себе за тебе. Якщо вже надіслав, повідом банк і стеж за кредитною історією.

Чи досить переглянути квартиру, щоб не потрапити в пастку?

Не завжди. Шахрай може сам ненадовго винаймати квартиру чи мати до неї доступ і показувати її кільком людям одночасно. Перегляд не доводить, що людина, з якою ти говориш, власник. Перевір документи, перш ніж підписувати договір і платити.

Підсумок: шахраї при оренді квартири програють правильному порядку кроків

Майже кожен обман при оренді тримається на тому, що ти платиш чи надсилаєш документи раніше, ніж устиг перевірити квартиру й людину за оголошенням. Тож тримайся порядку: перевір оголошення, переглянь квартиру, перевір власника, підпиши договір і лише потім плати завдаток та оренду.

Так само стався до своїх даних. Паспортні дані потрібні для договору на квартиру, яку ти бачив, а не для листування з незнайомцем. А той, хто квапить пропустити якийсь крок, зазвичай сам показує, з ким ти маєш справу. Тоді просто шукай далі.