Акт приймання-передачі квартири: чекліст по кімнатах і фото

Акт приймання-передачі квартири це опис її стану в момент, коли ти отримуєш ключі, краще складений разом із власником до того, як ти заніс речі. Запиши кожну подряпину, пляму й поломку з місцем і розміром, зроби фото й підписуй акт, лише якщо він збігається з тим, що ти бачиш. Збережи свій примірник: під час виїзду це точка відліку для будь-якого утримання із застави.

Без акта вм’ятина на підлозі за два роки перетворюється на твоє слово проти слова власника. Ми в KatiTrust робимо застосунок-камеру для знімків, які може перевірити будь-хто, тож багато думаємо про те, що робить запис стану квартири переконливим. Нижче чекліст по кімнатах, поради щодо фото, що каже закон і як підготуватися до виїзду.

Що таке акт приймання-передачі квартири

Це документ, який складають на початку оренди. Ти й власник проходите квартирою кімната за кімнатою, записуєте наявні пошкодження, показники лічильників, меблі й техніку, підписуєте акт, і в кожного лишається примірник. Фото й відео доповнюють опис. Під час виїзду квартиру порівнюють із цим записом того, що вже було.

Спробуй домовитися про приймання до того, як приїдуть меблі. Коробки й шафи закривають саме те, що треба побачити: плями на килимі, сколи на плінтусах, тріснуту плитку за унітазом. Якщо власник пропонує лише швидко оглянутися в день переїзду, проведи свій докладний огляд, щойно отримаєш ключі, і того самого дня надішли йому зауваження письмово.

У новій квартирі день передачі ключів не має бути першим разом, коли ти бачиш квартиру чи власника. Заздалегідь перевір, що і те, і інше справжнє, переглянувши квартиру на місці. Якщо хтось хоче завдаток чи оплату до того, як ти побачив квартиру й підписав договір, зупинись. Тривожні ознаки розібрано в статті про шахраїв при оренді квартири.

Акт приймання-передачі квартири при оренді: що каже закон

Для найму квартири в приватної особи закон прямо не вимагає окремого акта. Та обов’язки сторін у Цивільному кодексі є. За статтею 812 помешкання має бути придатним для постійного проживання. За статтею 815 наймач зобов’язаний забезпечувати збереження житла, підтримувати його в належному стані й не перевлаштовувати його без згоди наймодавця.

Стаття 785 того самого кодексу каже, що після припинення договору наймач має повернути річ у стані, у якому її отримав, з урахуванням нормального зносу. А як порівняти стан «до» і «після», якщо нічого не записано? Тут важлива стаття 81 Цивільного процесуального кодексу: кожна сторона має довести обставини, на які посилається. Якщо власник утримує заставу за пошкодження, а ти стверджуєш, що воно було до тебе, без акта й фото це буде важко показати.

На практиці це означає одне. Підписаний акт з описом і фото з дня заселення допомагає тобі як запис і робить суперечку про заставу набагато простішою. Впиши в договір, що акт є його додатком. Це загальна інформація, а не юридична консультація. У конкретній суперечці допоможе юрист.

Акт приймання-передачі квартири: чекліст по кімнатах

Добрий чекліст охоплює кожну поверхню, сантехніку й техніку, а також ключі, лічильники й підсобні приміщення. Вважай його відправною точкою й допиши те, що є у твоїй квартирі, наприклад кондиціонер, бойлер чи посудомийку.

Уся квартира:

• Стіни й стелі: тріщини, плями, сліди протікань, дірки від цвяхів.
• Підлога: подряпини, вм’ятини, плями, ламінат чи паркет, що відходить.
• Вікна й двері: чи відчиняються, чи зачиняються, чи цілі скло, ручки, замки й ущільнювачі.
• Розетки й вимикачі: чи працюють, чи немає сколів.
• Опалення: батареї цілі, не течуть, гріють.

Кухня:

• Плита, духовка, витяжка, холодильник, посудомийна машина: чи вмикаються, чи чисті.
• Стільниця й фасади: подряпини, опіки, розбухання від води.
• Мийка й змішувач: підтікання під мийкою, напір води.

Ванна й туалет:

• Ванна чи душ, умивальник, унітаз: тріщини, сколи, іржа.
• Плитка й шви: тріснуті плитки, цвіль.
• Пральна машина й бойлер: чи працюють, чи немає протікань.

Кімнати:

• Меблі: кожен предмет зі станом, наприклад «шафа, подряпина на лівих дверцятах 5 см».
• Килими, штори, світильники.

Окремо:

• Показники лічильників води, електроенергії й газу з фото.
• Кількість ключів, брелоків від домофона й пультів.
• Балкон, комора, паркомісце.

Опис меблів і техніки краще оформити окремим переліком в акті: назва, кількість і стан. Так під час виїзду простіше звірити, що все на місці.

Як сфотографувати стан квартири

Фото доповнюють акт, але не замінюють його. Добра серія знімків показує кожну кімнату повністю й кожне пошкодження крупно, так щоб було зрозуміло, де воно.

1. Спершу загальний план: кожна кімната від дверей і з протилежного кута.
2. Потім деталі: кожне пошкодження крупно, краще з ручкою чи рулеткою для масштабу.
3. Зберігай зв’язок: між загальним планом і деталлю зроби кадр, з якого видно, де пошкодження.
4. Світло: знімай удень, увімкни все світло, плями й подряпини краще видно при боковому освітленні.
5. Лічильники крупно: цифри мають читатися.
6. Відео: один безперервний ролик усією квартирою без монтажу добре доповнює фото.

Оригінали фото й відео збережи в кількох місцях, наприклад у хмарі й на комп’ютері. Дата у файлі допомагає, але її легко змінити, про що ми пишемо в статті про метадані фото. Як зробити так, щоб дату знімка міг перевірити хтось інший, розбираємо в статті про дату на фото.

Перш ніж підписати акт

Не підписуй акт, який не збігається з тим, що ти бачиш. Перевір кілька речей:

• Кожне пошкодження записано: з місцем і розміром, а не загальним словом «знос».
• Лічильники: показники в акті збігаються з фото.
• Ключі: кількість записано.
• Дата й підписи: стоять в обох сторін, у кожного свій примірник.
• Зв’язок із договором: в акті вказано договір найму, до якого він належить.

Якщо власник не погоджується з якимось записом, усе одно впиши своє зауваження з позначкою «наймач не згоден» або надішли його письмово того самого дня. Знайдене пізніше, наприклад духовку, що не працює, теж повідом письмово, щойно помітиш, і додай фото.

Виїзд із квартири: як підготуватися

Під час виїзду складають такий самий акт, лише тепер його порівнюють із першим. Підготуйся заздалегідь:

1. Прибери квартиру: до того самого рівня, що був під час заселення.
2. Виправ дрібниці: те, що зламав ти, краще полагодити чи обговорити заздалегідь.
3. Сфотографуй усе знову: у тому самому порядку, що під час заселення, щоб знімки було легко порівняти.
4. Запиши лічильники: і розрахуйся за комунальні послуги.
5. Пройди квартирою разом із власником: порівняйте обидва акти по пунктах.
6. Поверни ключі під підпис: кількість впиши в акт повернення.

Звичайний знос від нормального проживання, наприклад потертості на підлозі біля входу чи вицвілі штори, на нашу думку, не привід утримувати заставу, і закон теж прямо згадує нормальний знос. Як повернути заставу і що робити, якщо власник її утримує, розбираємо в статті про заставу за квартиру.

Фото, які власник може перевірити одразу

Звичайні фото з галереї легко оскаржити: власник може сказати, що вони старі чи зроблені в іншій квартирі. Для цього ми й робимо KatiTrust. Ти знімаєш стан квартири просто в застосунку, завантажити файл із галереї не можна, і кожен знімок отримує код перевірки.

Передай коди власнику під час підписання акта, і він одразу перевірить їх безкоштовно в браузері, без акаунта. Перевірка покаже, що файл лишився таким самим, як у момент зйомки, коли знімок зроблено і де приблизно, з точністю близько 10 км. Так в обох сторін із першого дня той самий запис. Збережи й свої копії знімків: вони допомагають як запис стану, але не вирішують суперечки й не покажуть, що лишилося поза кадром.

Як фото використовують у суперечках загалом, розбираємо в статті про фото як доказ. Власники Android можуть установити KatiTrust із Google Play, застосунок для iPhone незабаром вийде.

Зразок акта і що в ньому має бути

Суворої форми для акта при наймі квартири немає. Досить простого документа, у якому є:

• Назва «Акт приймання-передачі квартири», дата й місце складання.
• Сторони: ПІБ і паспортні дані власника й наймача.
• Посилання на договір найму з датою.
• Адреса квартири.
• Опис стану по кімнатах з усіма пошкодженнями.
• Опис меблів і техніки з кількістю й станом.
• Показники лічильників і кількість ключів.
• Згадка фото й відео, наприклад «фото на 42 знімках, зроблені в день складання акта».
• Підписи обох сторін.

Готові шаблони є на юридичних сайтах, але будь-який шаблон треба доповнити під свою квартиру. Порожній рядок «стан добрий» без подробиць під час виїзду майже нічого не дає.

Часті запитання про акт приймання-передачі квартири

Чи обов’язковий акт приймання-передачі квартири при оренді?

Для найму квартири в приватної особи закон прямо не вимагає окремого акта. Та без нього важко показати, у якому стані ти отримав квартиру, якщо власник під час виїзду утримує заставу за пошкодження. Тож акт варто скласти завжди й зробити його додатком до договору.

Хто складає акт приймання-передачі?

Зазвичай власник і наймач разом, під час огляду квартири в день передачі ключів. Записати може будь-яка сторона, важливо, щоб обидві перевірили текст і підписали його. Кожен залишає собі примірник.

Що робити, якщо після заселення я знайшов нові пошкодження?

Повідом власника письмово, щойно помітив, наприклад у месенджері чи поштою, і додай фото. Попроси доповнити акт. Що швидше ти повідомиш, то простіше показати, що пошкодження було до тебе.

Чи треба бути присутнім під час виїзду?

Краще так. Якщо ти сам пройдеш квартирою з власником і порівняєш обидва акти, суперечок буде менше. Не вдається бути присутнім? Тоді сфотографуй квартиру перед виїздом у тому самому порядку, що під час заселення, і передай ключі під підпис.

Чи вистачить фото без підписаного акта?

Фото краще, ніж нічого, особливо якщо з них видно, коли їх зроблено. Та підписаний акт сильніший, бо в ньому стан підтверджують обидві сторони. Найкраще разом: акт з описом і фото, на які він посилається.

Що записати в опис майна?

Кожен предмет меблів і техніки, який лишається в квартирі: назву, кількість і стан, наприклад «диван, пляма на правому підлокітнику». Додай ключі, пульти й брелоки. Під час виїзду за описом простіше перевірити, що все на місці й у якому стані.

Підсумок: добрий акт приймання-передачі квартири полегшує виїзд

Докладний акт приймання-передачі квартири з фото займає годину в день заселення й може зберегти багато нервів і грошей під час виїзду. Записуй кожне пошкодження з місцем і розміром, фотографуй спершу загальний план, потім деталі, і підписуй лише те, що збігається з реальністю.

Під час виїзду повтори все в тому самому порядку й порівняй із першим актом. Тоді розмова про заставу йде не про те, хто що пам’ятає, а про запис, який підписали обидві сторони. А якщо суперечка все ж виникне, у тебе на руках буде все, що потрібно.