원상복구 보증금 공제: 어디까지 내야 할까

집주인이 원상복구 비용을 보증금에서 빼겠다고 한다면, 먼저 그 흠집이 세입자 책임인지부터 따져 보세요. 살면서 자연스럽게 생긴 마모까지 세입자가 물어야 하는 건 아니에요. 공제할 항목과 금액을 구체적으로 요구하고, 입주와 퇴거 때의 사진을 비교하세요. 합의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있어요.

원상복구 보증금 다툼은 대부분 증거 싸움이에요. 그 흠집이 입주 때부터 있었는지, 살면서 생겼는지, 그냥 오래돼서 생긴 건지를 누가 보여줄 수 있느냐가 결과를 가르죠. 저희 KatiTrust는 사진과 영상이 언제 찍혔는지 확인할 수 있게 하는 카메라 앱을 만들어서, 날짜가 분명한 기록이 이런 분쟁을 얼마나 간단하게 만드는지 잘 알아요.

원상복구 보증금 공제 한눈에 보기

• 세입자 몫일 수 있는 것: 일부러 또는 부주의로 생긴 파손, 찢어진 벽지, 낙서, 담배 냄새와 변색, 반려동물이 낸 흠집, 남긴 쓰레기, 밀린 월세와 관리비.
• 세입자 몫이 아닌 것: 햇빛에 바랜 벽지, 가구 자국, 핀 자국 같은 생활 흔적, 오래돼서 생긴 마모, 누수 같은 건물 결함.
• 세입자의 무기: 입주와 퇴거 때의 사진과 영상, 계약서와 특약, 주고받은 문자.
• 집주인에게 요구할 것: 공제 항목, 금액, 견적서나 영수증.
• 합의가 안 되면: 주택임대차분쟁조정위원회 조정, 지급명령이나 소액사건 소송.

입주할 때 기록을 남기는 방법은 입주 전 사진 가이드에서, 계약 전에 확인할 것은 전세사기 가이드에서 정리했어요.

원상복구 범위: 보증금에서 뺄 수 있는 것과 없는 것

세입자는 집을 돌려줄 때 원상에 회복해야 해요. 민법 제654조는 차용물을 반환할 때 원상에 회복하도록 정한 제615조를 임대차에 준용해요. 하지만 원상은 새집 상태가 아니라 빌린 때의 상태예요.

생활하면서 생긴 흔적은 다르게 봐요. KB국민은행의 KB Think는 법원 판례에 따르면 손상이 통상의 손모 수준일 때는 세입자에게 원상회복 의무가 없다고 본다고 설명해요. 같은 글은 벽지의 핀 자국이나 냉장고와 TV 뒤의 변색은 집주인 부담으로, 찢김, 낙서, 얼룩, 담배로 인한 변색과 냄새는 세입자 부담으로 분류해요.

다만 계약서의 특약이 판단을 바꿀 수 있어요. 입주할 때 특약을 꼼꼼히 읽고, 모호한 문구는 계약 전에 구체적으로 바꿔 달라고 하는 게 가장 좋아요. 도배나 청소처럼 항목을 구체적으로 정한 특약이 있다면 그 내용을 먼저 확인하세요. 특약이 모호하다면 무엇까지 포함되는지 집주인과 이야기해야 해요.

보증금은 언제 돌려받을까

전월세 보증금은 보통 이사 나가는 날 집을 넘기면서 돌려받아요. 계약은 서로 의무를 주고받는 관계라서, 민법 제536조의 동시이행 원칙에 따라 한쪽이 의무를 다하지 않으면 다른 쪽도 자기 의무를 거절할 수 있어요. 그래서 집을 넘기는 것과 보증금을 돌려받는 것을 같은 날 함께 처리하는 게 일반적이에요.

원상복구 비용을 두고 다툼이 있다고 보증금 전체를 붙잡아 두는 건 문제가 될 수 있어요. 다툼이 있는 금액이 적다면, 나머지는 먼저 돌려받고 다툼이 있는 부분만 따로 해결하자고 제안해 보세요.

원상복구 보증금 공제에 이의를 제기하는 순서

집주인이 공제를 통보했다면 차근차근 대응하세요.

1. 구체적으로 묻기: 어떤 흠집 때문에 얼마를 빼는지 항목별로 알려 달라고 해요.
2. 증거 요구하기: 견적서, 수리 영수증, 공제 대상 부분의 사진을 요청해요.
3. 내 기록과 비교하기: 입주 때와 퇴거 때의 사진을 같은 위치끼리 맞춰 봐요.
4. 세입자 책임이 아닌 부분 짚기: 통상의 손모나 입주 때부터 있던 하자는 근거와 함께 공제에서 빼 달라고 해요.
5. 기록으로 남기기: 모든 대화는 문자나 이메일로 하고, 중요한 요구는 내용증명으로 보내요.

사진이 증거로서 어떤 힘을 갖는지는 사진 증거 가이드에서 자세히 다뤄요.

새 도배나 새 장판 비용 전체를 요구한다면 조심하세요. 오래된 벽지나 장판은 이미 가치가 줄어 있어서, 세입자 책임이 있더라도 새것 값 전체를 물리는 건 과하다고 보는 경우가 많아요.

합의가 안 되면: 분쟁조정과 법적 절차

대화로 해결되지 않으면 조정을 신청할 수 있어요. 주택임대차보호법 제14조에 따라 대한법률구조공단, 한국토지주택공사, 한국부동산원의 지사 등에 주택임대차분쟁조정위원회가 있어요. 소송보다 빠르고 부담이 적은 편이에요.

조정도 안 되면 법원 절차가 있어요. 법원은 금전 지급을 구하는 청구에 대해 지급명령을 할 수 있고, 상대가 이의하지 않으면 재판 없이 확정돼요. 3000만 원 이하의 금전 청구는 소액사건으로 더 간단하게 진행돼요.

보증금을 전혀 돌려받지 못한 채 이사해야 한다면 이사 전에 임차권등기명령을 알아보세요. 대항력과 우선변제권을 지키는 방법이에요. 자세한 내용은 전세사기 신고 방법 가이드에서 다뤄요.

양쪽이 바로 확인할 수 있는 입주와 퇴거 사진

원상복구 다툼에서 가장 흔한 반박은 그 사진이 언제 찍힌 건지 모르겠다는 말이에요. 입주 사진이 나중에 찍힌 게 아니냐는 의심이 나오면 기록의 힘이 약해져요. 그래서 찍은 날 바로 상대에게 보내 두는 게 중요해요.

저희 KatiTrust는 이 의심을 줄이려고 만들었어요. 퇴거 사진을 앱에서 바로 찍어 확인 코드를 집주인에게 보내면, 집주인은 katitrust.com에서 가입 없이 무료로 그 사진이 찍힌 뒤 바뀌지 않았는지, 언제 대략 어디서 찍혔는지 볼 수 있어요. 갤러리의 사진은 올릴 수 없어요.

확인 코드는 일정 기간만 유효하니, 입주와 퇴거 때 찍은 날 바로 상대에게 보내 확인받고 원본 파일은 따로 보관하세요. 흠집의 책임까지 판단해 주지는 않지만, 언제 어떤 상태였는지는 분명히 보여줘요. Android용은 Google Play에서 받을 수 있고, iPhone용은 곧 나와요.

퇴거하는 날 체크리스트

퇴거하는 날 다음을 챙기면 원상복구 보증금 다툼을 크게 줄일 수 있어요.

• 짐을 모두 뺀 뒤 입주 때와 같은 위치에서 사진과 영상을 찍어요.
• 가능하면 집주인과 함께 집을 둘러보고, 지적된 부분을 함께 기록해요.
• 전기, 가스, 수도 계량기 숫자를 찍고 관리비를 정산해요.
• 열쇠와 출입카드를 돌려준 날짜를 문자로 남겨요.
• 보증금 정산 금액과 공제 항목을 문자로 확인받아요.

집주인이 그 자리에 없다면 찍은 사진과 영상을 그날 바로 보내고, 열쇠를 어디에 두었는지도 함께 알려 주세요. 나중에 언제 어떤 상태로 집을 넘겼는지를 두고 다툴 여지가 줄어요.

자주 묻는 질문: 원상복구 보증금

집주인이 보증금에서 무엇을 뺄 수 있나요?

세입자가 일부러 또는 부주의로 낸 파손, 밀린 월세와 관리비처럼 세입자 책임인 부분이에요. 햇빛에 바랜 벽지, 가구 자국, 오래돼서 생긴 마모 같은 통상의 손모는 판례상 세입자에게 원상회복 의무가 없다고 보는 경우가 많아요. 계약서의 특약도 함께 확인하세요.

도배와 장판을 새로 해 달라고 하면 해야 하나요?

경우에 따라 달라요. 세입자가 찢거나 더럽힌 부분이라면 책임이 있을 수 있지만, 오래돼서 바랜 정도라면 통상의 손모로 볼 가능성이 커요. 책임이 있더라도 오래된 도배와 장판의 새것 값 전체를 물리는 건 과하다고 보는 경우가 많아요. 특약 내용을 확인하세요.

보증금은 언제 돌려받나요?

보통 이사 나가는 날 집을 넘기면서 함께 돌려받아요. 집을 넘기는 것과 보증금 반환은 동시에 이행하는 관계로 보기 때문이에요. 원상복구 비용에 다툼이 있다면 다툼이 없는 금액은 먼저 돌려받고, 나머지만 따로 해결하자고 제안해 보세요.

원상복구 비용에 이의를 제기하려면 어떻게 하나요?

공제 항목과 금액, 견적서나 영수증을 구체적으로 요청하고, 입주와 퇴거 사진을 비교하세요. 세입자 책임이 아닌 부분은 근거와 함께 빼 달라고 하고, 대화는 문자나 이메일로 남기세요. 합의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있어요.

입주 사진이 없으면 어떻게 하나요?

입주 사진이 없다면 다른 기록을 모으세요. 입주 때 주고받은 문자, 수리 요청 기록, 중개사의 매물 사진, 이전 세입자나 중개사의 진술이 도움이 될 수 있어요. 흠집이 오래된 것이라는 정황도 근거가 돼요. 다음 이사에서는 꼭 입주 사진을 남기세요.

분쟁조정은 어디에 신청하나요?

주택임대차분쟁조정위원회는 대한법률구조공단, 한국토지주택공사, 한국부동산원의 지사 등에 있어요. 계약서, 입주와 퇴거 사진, 주고받은 문자, 공제 내역을 준비해서 신청하세요. 조정이 안 되면 지급명령이나 소액사건 소송을 생각해 볼 수 있어요.

마무리: 공정한 보증금 정산은 입주하는 날 시작돼요

원상복구 보증금 다툼은 입주하는 날의 기록으로 대부분 정리돼요. 살면서 생긴 자연스러운 마모까지 세입자가 물어야 하는 건 아니에요. 공제 항목과 증거를 구체적으로 요구하고, 내 사진과 비교하세요.

합의가 안 되면 분쟁조정위원회와 법원 절차가 있어요. 다음 이사에서는 입주하는 날과 퇴거하는 날 같은 방식으로 사진을 찍고, 그날 바로 상대에게 보내 두세요. 다툼이 생기면 감정보다 기록으로 이야기하세요. 그 두 번의 기록이 보증금을 지켜 줘요.