입주 전 사진: 집 상태 기록하는 체크리스트

입주 전 사진은 이사 나갈 때 보증금을 지켜 주는 가장 싼 보험이에요. 짐을 들이기 전에 방마다 벽, 바닥, 창문, 문, 욕실, 주방, 가전을 사진과 영상으로 찍고, 이미 있던 흠집은 가까이서 따로 찍으세요. 찍은 기록은 날짜가 남게 보관하고, 집주인이나 중개사에게도 보내 두면 나중에 다툴 일이 크게 줄어요.

입주 전 사진은 계약 전 확인을 마친 다음 단계예요. 계약 전에 확인할 것은 전세사기 가이드에서 정리했어요.

원상복구를 둘러싼 다툼은 대부분 이 흠집이 언제 생겼느냐에서 시작해요. 입주할 때 있던 흠집인지 살면서 생긴 흠집인지를 보여줄 기록이 없으면 말과 말이 부딪혀요. 저희 KatiTrust는 사진과 영상이 언제 찍혔는지 확인할 수 있게 하는 카메라 앱을 만들어서, 이런 분쟁에서 날짜가 분명한 기록이 얼마나 중요한지 잘 알아요.

입주 전 사진은 왜 중요할까

임대차가 끝나면 세입자는 집을 원래 상태로 돌려줘야 해요. 민법 제654조는 차용물을 반환할 때 원상에 회복하도록 정한 제615조를 임대차에 준용해요. 문제는 원래 상태가 무엇이었는지를 누가 보여주느냐예요.

모든 흔적이 세입자 몫은 아니에요. KB국민은행의 KB Think는 법원 판례에 따르면 손상이 통상의 손모 수준일 때는 세입자에게 원상회복 의무가 없다고 본다고 설명해요. 그래서 입주할 때 이미 있던 흠집과 살면서 자연스럽게 생긴 마모를 구분할 기록이 필요해요. 같은 글도 입주 전에 특이사항을 사진이나 영상으로 남겨 두라고 권해요.

입주 전 집 상태 확인: 방별 체크리스트

짐을 들이기 전, 빈 집일 때 찍는 게 가장 좋아요. 방마다 다음을 확인하세요.

거실과 방

• 벽지의 얼룩, 찢김, 못 자국, 곰팡이
• 바닥의 긁힘, 들뜸, 변색
• 창문과 방충망, 잠금장치
• 문, 문고리, 문틀의 흠집
• 콘센트, 스위치, 조명

주방

• 싱크대 상판과 문짝, 수전, 배수
• 가스레인지나 인덕션, 후드
• 냉장고 같은 옵션 가전의 작동과 흠집

욕실

• 타일과 줄눈의 곰팡이나 금
• 변기, 세면대, 수전, 배수
• 환풍기와 거울, 수납장

그 밖에

• 에어컨과 보일러의 작동, 세탁기 같은 옵션
• 현관문과 도어록, 신발장
• 베란다의 결로, 곰팡이, 누수 흔적

이미 있던 문제는 하나도 빠뜨리지 말고 기록하세요. 작아 보이는 흠집이 나중에 큰 비용이 될 수 있어요.

입주 전 사진 잘 찍는 법

좋은 입주 기록은 나중에 보는 사람이 이해할 수 있어야 해요. 몇 가지 원칙을 지키세요.

1. 넓게 먼저: 방마다 네 모서리에서 전체가 보이게 찍어요.
2. 가까이 다음: 흠집과 얼룩은 위치를 알 수 있게 한 장, 크기를 알 수 있게 가까이서 한 장 찍어요.
3. 크기 비교: 동전이나 자를 옆에 두면 흠집의 크기를 보여줄 수 있어요.
4. 밝게 찍기: 조명을 켜고 창문을 열어 그림자 없이 찍어요.
5. 영상도 함께: 방을 천천히 한 바퀴 도는 영상을 찍으면 사진 사이의 빈틈을 메울 수 있어요.
6. 작동 확인: 수전, 보일러, 에어컨, 가전이 작동하는 모습도 영상으로 남겨요.

계량기 숫자도 찍어 두세요. 전기, 가스, 수도 계량기의 입주일 숫자는 관리비 정산 때 도움이 돼요.

날짜가 분명한 기록으로 보관하기

사진은 언제 찍었는지가 중요해요. 휴대폰 사진에는 촬영 정보가 남지만, 메신저로 보내거나 편집하면 지워지기도 하고 직접 바꿀 수도 있어요. 날짜를 보여줄 수 있는 방법을 함께 쓰세요.

가장 쉬운 방법은 찍은 사진을 그날 바로 집주인이나 중개사에게 보내는 거예요. 메시지에 날짜가 남고, 상대도 같은 사진을 갖게 돼요. 이메일로 내게 보내 두는 것도 좋아요. 사진 날짜를 확인하고 남기는 방법은 사진 날짜 표시 가이드에서 자세히 다뤄요.

집주인과 함께 확인하고 서명 남기기

가능하면 입주할 때 집주인이나 중개사와 함께 집을 둘러보세요. 이미 있던 하자를 함께 확인하고, 목록으로 적어 서로 확인했다는 문자를 주고받으면 좋아요. 계약서 특약에 입주 당시의 하자를 적어 두는 방법도 있어요.

집주인에게는 집을 사용할 수 있는 상태로 유지할 의무도 있어요. 민법 제623조는 임대인이 목적물을 인도하고 계약 기간 동안 사용과 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 진다고 정해요. 입주 때 발견한 고장은 기록과 함께 바로 알리고 수리를 요청하세요.

퇴거할 때: 같은 방식으로 다시 찍기

이사 나갈 때도 입주 때와 같은 위치에서 같은 방식으로 찍으세요. 짐을 모두 뺀 뒤에 찍어야 비교가 쉬워요. 입주 사진과 나란히 놓으면 무엇이 그대로이고 무엇이 달라졌는지 한눈에 보여요.

퇴거 점검은 가능하면 집주인과 함께 하세요. 집주인이 원상복구 비용을 공제하겠다고 하면 어떤 부분인지, 얼마인지 구체적으로 물어보세요. 공제를 둘러싼 다툼과 대처는 원상복구 보증금 가이드에서 다뤄요. 열쇠를 돌려줄 때도 날짜가 남게 문자로 알려 두면 언제 집을 넘겼는지가 분명해져요.

집주인이 바로 확인할 수 있는 사진

입주 사진의 약점은 언제 찍었는지를 두고 다툴 수 있다는 거예요. 날짜를 바꿀 수 있지 않느냐는 의심이 나오면 기록의 힘이 약해져요.

저희 KatiTrust는 이 문제를 풀려고 만들었어요.

앱에서 바로 찍은 사진과 영상에는 확인 코드가 생기고, 집주인은 katitrust.com에서 가입 없이 무료로 파일이 촬영 후 바뀌지 않았다는 것과 촬영 시간, 대략적인 위치를 확인할 수 있어요. 갤러리의 사진은 올릴 수 없어서 나중에 찍은 사진을 입주 사진처럼 보낼 수 없어요.

확인 코드는 일정 기간만 유효하니 입주 사진을 찍은 날 바로 집주인에게 보내 확인받고, 원본 파일은 따로 보관하세요. Google Play에서 Android 앱을 받을 수 있고, iPhone 앱은 준비 중이에요.

입주 기록에 쓸 수 있는 도구

특별한 앱이 꼭 필요하지는 않아요. 휴대폰 카메라, 방별로 정리한 앨범, 메모 앱의 체크리스트만으로도 충분해요. 위의 방별 체크리스트를 메모 앱에 옮겨 두고 하나씩 지워 가며 찍으면 빠뜨리는 곳이 줄어요. 중요한 건 빠짐없이 찍고, 날짜가 남게 보관하고, 상대와 공유하는 거예요.

사진이 많다면 방별로 앨범을 나누고, 파일 이름에 방과 위치를 적어 두면 나중에 찾기 쉬워요. 클라우드에 백업해 두면 휴대폰을 잃어버려도 기록이 남아요.

입주 기록은 언제까지 보관할까

입주 사진과 영상은 보증금을 모두 돌려받을 때까지, 가능하면 그 뒤로도 한동안 보관하세요. 퇴거 뒤에 원상복구 비용을 두고 다툼이 생기거나 조정을 신청할 때 필요할 수 있어요. 다툼이 생기면 주택임대차보호법 제14조에 따라 설치된 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있어요.

계약서, 특약, 입주 때 주고받은 문자, 수리 요청 기록도 함께 보관하세요. 이사 날짜가 겹쳐 짐이 일찍 들어온다면 짐을 들이기 전에 먼저 찍는 순서를 지키세요. 기록이 많을수록 퇴거할 때 마음이 편해요.

자주 묻는 질문: 입주 전 사진

입주 전 사진은 꼭 찍어야 하나요?

법으로 정해진 의무는 아니지만 강력히 권해요. 원상복구 분쟁은 대부분 흠집이 언제 생겼는지를 두고 벌어지고, 입주 때의 기록이 없으면 세입자가 증명하기 어려워요. 짐을 들이기 전에 방마다 사진과 영상을 남기는 데 30분이면 충분해요.

무엇을 찍어야 하나요?

방마다 벽, 바닥, 창문, 문을 넓게 찍고, 흠집과 얼룩, 곰팡이는 가까이서 따로 찍으세요. 주방과 욕실의 수전과 배수, 옵션 가전, 보일러와 에어컨의 작동도 영상으로 남기세요. 계량기 숫자도 찍어 두면 관리비 정산에 도움이 돼요.

입주 후에 하자를 발견하면 어떻게 하나요?

발견한 날 바로 사진과 영상을 찍고, 집주인에게 문자로 알리세요. 입주 직후에 발견한 하자라면 이미 있던 하자일 가능성이 크다는 걸 함께 적어 두세요. 수리가 필요한 고장이라면 수리를 요청하고 그 기록도 남기세요.

사진만 찍으면 서명은 없어도 되나요?

사진만으로도 큰 도움이 되지만, 상대가 확인했다는 기록이 있으면 더 좋아요. 찍은 사진을 그날 집주인이나 중개사에게 보내고, 이미 있던 하자 목록을 문자로 주고받으세요. 계약서 특약에 입주 당시의 하자를 적어 두는 방법도 있어요.

생활하면서 생긴 흠집도 원상복구해야 하나요?

모든 흔적이 세입자 몫은 아니에요. 판례는 통상적으로 사용하면서 생긴 손모에 대해서는 세입자에게 원상회복 의무가 없다고 보는 경우가 많아요. 다만 계약서의 특약 내용에 따라 달라질 수 있으니 특약을 확인하세요. 그래서 입주 때의 기록이 더 중요해요.

원상복구 분쟁이 생기면 어디에 도움을 받나요?

주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있어요. 대한법률구조공단, 한국토지주택공사, 한국부동산원 지사 등에 설치돼 있어요. 신청할 때는 계약서, 입주와 퇴거 사진, 주고받은 문자를 준비하세요.

마무리: 꼼꼼한 입주 기록이 퇴거를 편하게 해요

입주 전 사진은 짐을 들이기 전 30분이면 끝나지만, 보증금을 둘러싼 다툼을 크게 줄여 줘요. 방마다 넓게 찍고, 흠집은 가까이서 찍고, 작동하는 모습은 영상으로 남기세요.

찍은 기록은 그날 집주인에게 보내 날짜를 남기고, 이미 있던 하자는 목록으로 주고받으세요. 퇴거할 때는 같은 방식으로 다시 찍으세요. 기록은 보증금을 모두 돌려받을 때까지 지우지 말고 보관하세요. 이 두 번의 기록이 대부분의 원상복구 분쟁을 간단하게 만들어 줘요.