전세사기 예방: 계약 전에 꼭 확인할 것

전세사기는 대부분 계약 전에 신호를 남겨요. 시세보다 싼 집, 집을 보여주기 전에 가계약금을 요구하는 사람, 등기부등본과 다른 집주인, 매매가와 거의 같은 보증금이 대표적이에요. 집을 직접 보고, 등기부등본으로 소유자와 빚을 확인하고, 집주인 본인과 계약하고, 이사한 날 전입신고와 확정일자를 받으면 대부분의 위험을 줄일 수 있어요.

피해는 결코 작지 않아요. 매일신문은 국토교통부 발표를 인용해 2026년 9월까지 전세사기 피해자로 결정된 사례가 4만 1559건이고, 그중 75.89%가 40세 미만이라고 전했어요. 저희 KatiTrust는 사진과 영상이 언제 찍혔는지 확인할 수 있게 하는 카메라 앱을 만들어서, 매물 사진이 실제 집과 얼마나 다를 수 있는지 잘 알아요. 아래에서 전세사기 수법과 계약 전 확인할 것을 정리했어요.

전세사기 위험 신호: 한눈에 보기

하나만으로 단정하지 말고, 여러 신호가 겹치는지 보세요.

• 시세보다 훨씬 싼 집: 같은 동네 비슷한 집보다 눈에 띄게 싸요.
• 집을 못 보여줘요: 해외에 있다거나 세입자가 있다며 집을 보여주지 않아요.
• 가계약금부터: 다른 사람이 보기 전에 가계약금을 보내면 잡아 두겠다고 해요.
• 다른 집주인: 등기부등본의 소유자와 계약하겠다는 사람이 달라요.
• 매매가에 가까운 보증금: 보증금과 대출을 합치면 집값과 거의 같아요.
• 서두르는 계약: 오늘 계약하지 않으면 놓친다며 확인할 시간을 주지 않아요.
• 보증보험이 안 돼요: 전세보증금 반환보증에 가입할 수 없다는 집이에요.

중고 물건처럼 온라인에서 벌어지는 다른 사기는 중고거래 사기 가이드에서 정리했어요. 휴가철 숙소 예약이라면 펜션 사기 가이드를 보세요.

허위매물: 남의 매물과 없는 집

많은 전세사기와 월세 사기는 허위매물에서 시작해요. 사기꾼은 다른 매물의 사진과 설명을 베껴 싼 가격으로 올리거나, 아예 없는 집을 올려요. 연락하면 그 집은 방금 나갔다며 다른 집을 권하거나, 집을 보기 전에 돈을 보내게 해요.

이런 광고는 법으로 금지돼 있어요. 공인중개사법 제18조의2는 개업공인중개사가 존재하지 않아 거래할 수 없는 매물이나 가격 등을 거짓으로 표시한 매물을 광고하지 못하게 하고, 개업공인중개사가 아닌 사람의 중개대상물 광고도 금지해요. 허위매물 확인 방법과 신고는 전세사기 신고 방법 가이드에서 다뤄요.

집을 보여주지 않는 집주인과 가계약금

가짜 집주인은 바쁘거나 멀리 있어요. 해외 근무 중이라 열쇠를 보내 주겠다거나, 지금 세입자가 있어서 집을 보여줄 수 없다고 해요. 그러면서 다른 사람이 계약하기 전에 가계약금을 보내라고 재촉해요.

집을 보지 않고 보내는 가계약금은 가장 흔한 손해예요. 개인 계좌로 보낸 돈은 되돌리기 어렵고, 물건이나 서비스를 가장한 사기라서 보이스피싱처럼 바로 지급정지를 요청하기 어려운 경우가 많아요. 집을 직접 보기 전에는 어떤 돈도 보내지 마세요.

깡통전세와 이중계약: 진짜 집에서 일어나는 전세사기

전세사기는 진짜 집에서도 일어나요. 깡통전세는 집값보다 보증금과 대출이 더 많아서, 집이 경매로 넘어가면 보증금을 돌려받지 못하는 집이에요. 이중계약은 한 집을 여러 사람에게 계약하거나, 월세 계약을 전세처럼 꾸며 보증금을 가로채는 수법이에요.

이런 위험은 사진이나 집 상태로는 보이지 않아요. 서류로만 보여요. 등기부등본의 근저당과 압류, 선순위 보증금, 매매 시세를 함께 봐야 해요. 보증금과 앞선 빚을 더한 금액이 집값에 가까울수록 위험해요.

매물 사진 먼저 확인하기

허위매물의 사진은 대부분 다른 매물에서 가져와요. 구글 렌즈나 네이버 스마트렌즈로 이미지 검색을 하면 같은 사진이 다른 동네의 매물이나 숙박 사이트에 있는지 보일 때가 많아요. 넓어 보이게 편집한 사진이나 가구를 합성한 사진도 있어요.

사진이 진짜라도 지금의 모습이라는 보장은 없어요. 몇 년 전 사진일 수 있어요. 직접 가 볼 수 없다면 중개사나 집주인에게 지금 집 안을 보여주는 영상통화를 요청하세요. 그래도 계약 전에는 직접 가서 보는 게 가장 확실해요.

가짜 집주인과 가짜 중개사 알아보기

계약하는 사람이 정말 집주인인지 확인하세요. 등기부등본의 소유자 이름과 계약하는 사람의 신분증이 같아야 해요. 대리인이라면 집주인의 위임장과 인감증명서를 받고, 가능하면 집주인과 직접 통화하세요. 보증금은 등기부등본의 소유자 명의 계좌로만 보내세요.

중개사도 확인하세요. 시·군·구청이나 국가공간정보포털에서 등록된 중개사무소인지, 계약서에 서명하는 사람이 등록된 공인중개사인지 볼 수 있어요. 중개보조원이 공인중개사인 척하는 경우도 있어요. 중개사무소의 등록증과 중개사의 자격을 직접 보여 달라고 하세요. 정상적인 중개사라면 기꺼이 보여줘요.

전세사기 예방: 계약 전 체크리스트

계약 전에 다음을 확인하면 대부분의 전세사기를 걸러낼 수 있어요.

1. 집 직접 보기: 사진이 아니라 실물을 보고, 주변 시세와 비교해요.
2. 등기부등본 보기: 인터넷등기소에서 소유자, 근저당, 압류, 신탁 여부를 확인해요. 계약 직전과 잔금 직전에도 다시 봐요.
3. 집주인 확인하기: 등기부등본의 소유자와 신분증이 같은지 보고, 소유자 명의 계좌로만 보내요.
4. 선순위 보증금과 시세 비교하기: 보증금과 앞선 빚을 더한 금액이 시세에 가까우면 계약하지 않아요.
5. 보증보험 가능 여부 보기: 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는 집인지 확인해요.
6. 중개사 확인하기: 등록된 공인중개사와 계약하고, 중개대상물 확인·설명서를 받아요.
7. 특약 넣기: 잔금 전까지 근저당을 설정하지 않는다는 특약 등을 계약서에 넣어요.

HUG의 안심전세 앱은 전세보증 가입과 함께 전세보증금 마법사, 안전매물 조회 같은 기능을 안내해요. 계약 전 확인에 함께 써 보세요.

계약한 뒤에는: 전입신고, 확정일자, 입주 기록

계약했다면 보증금을 지키는 절차가 남아 있어요. 주택임대차보호법 제3조에 따라 집을 인도받고 주민등록을 마치면 그다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있어요. 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봐요. 제3조의2에 따라 이 대항요건과 계약서의 확정일자를 갖추면 집이 경매에 넘어갈 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있어요.

그러니 이사한 날 바로 전입신고를 하고 확정일자를 받으세요. 입주할 때 집 상태를 사진과 영상으로 남기는 것도 잊지 마세요. 퇴거할 때 원상복구 분쟁을 막아 줘요. 입주 기록 방법은 입주 전 사진 가이드에서 다뤄요. 나갈 때 보증금에서 수리비를 얼마나 뺄 수 있는지는 원상복구와 보증금 가이드에 정리했어요.

이미 돈을 보냈다면: 지금 할 일

가계약금이나 보증금을 보냈는데 사기가 의심된다면 빨리 움직이세요. 송금한 은행에 알리고, 매물 광고, 대화, 계약서, 송금 내역을 저장한 뒤 경찰에 신고하세요. 허위매물은 광고가 올라온 플랫폼에도 신고하세요.

진짜 집에서 보증금을 돌려받지 못하는 피해라면 전세사기피해자법에 따른 지원을 신청할 수 있는지 확인하세요. 피해자로 결정받으려면 대항요건과 확정일자 등 법이 정한 요건을 갖춰야 해요. 신고와 지원 절차는 전세사기 신고 방법 가이드에서 자세히 설명해요.

매물 사진, 이렇게 확인할 수 있어요

멀리서 집을 구할 때는 사진에 기댈 수밖에 없어요. 그래서 지금 찍은 사진과 영상이 중요해요. 집주인이나 중개사에게 오늘 집 안을 찍어 달라고 하면, 적어도 오래된 사진이나 다른 집의 사진은 걸러낼 수 있어요.

저희 KatiTrust로 찍은 사진과 영상에는 확인 코드가 생기고, 누구나 katitrust.com에서 가입 없이 무료로 파일이 촬영 후 바뀌지 않았다는 것과 촬영 시간, 대략적인 위치를 확인할 수 있어요. 갤러리의 사진은 올릴 수 없어요. 하지만 집주인이 누구인지, 집에 빚이 얼마나 있는지는 보여주지 못해요. 그건 등기부등본만 알려 줘요. Android용 앱은 Google Play에 있고, iPhone용은 곧 나와요.

자주 묻는 질문: 전세사기

전세사기는 어떻게 일어나나요?

크게 두 가지예요. 허위매물이나 가짜 집주인으로 집을 보기 전에 가계약금을 받아 사라지는 경우와, 진짜 집이지만 빚이 많은 깡통전세나 이중계약으로 보증금을 돌려주지 않는 경우예요. 앞의 것은 직접 확인으로, 뒤의 것은 등기부등본과 시세 확인으로 대부분 막을 수 있어요.

전세사기를 예방하려면 무엇을 확인해야 하나요?

집을 직접 보고, 등기부등본으로 소유자와 근저당, 압류를 확인하고, 보증금과 앞선 빚을 합친 금액을 시세와 비교하세요. 집주인 본인 확인, 등록된 중개사, 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부도 보세요. 계약 직전과 잔금 직전에 등기부등본을 다시 확인하세요.

가계약금을 먼저 보내도 되나요?

집을 직접 보고 등기부등본을 확인하기 전에는 권하지 않아요. 집을 보여주지 않으면서 가계약금부터 요구하는 건 흔한 사기 수법이에요. 보내더라도 등기부등본의 소유자 명의 계좌로만 보내고, 문자로 조건을 남겨 두세요.

전입신고와 확정일자는 왜 중요한가요?

주택임대차보호법에 따라 집을 인도받고 전입신고를 마치면 다음 날부터 대항력이 생겨요. 여기에 계약서의 확정일자까지 갖추면 집이 경매로 넘어갈 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있어요. 이사한 날 바로 해 두세요.

깡통전세는 어떻게 알아보나요?

보증금과 등기부등본의 근저당 같은 앞선 빚을 더한 금액을 집의 시세와 비교하세요. 그 합이 시세에 가까울수록 위험해요. 전세보증금 반환보증에 가입할 수 없는 집이라면 그것도 신호예요. 신축 빌라처럼 시세를 알기 어려운 집은 특히 조심하세요.

전세사기 피해자는 어떤 지원을 받을 수 있나요?

전세사기피해자법에 따라 피해자로 결정되면 법이 정한 지원을 받을 수 있어요. 결정받으려면 대항요건과 확정일자 등 요건을 갖춰야 해요. 구체적인 지원 내용과 신청 방법은 관할 지자체나 전세피해지원센터에서 확인하세요.

마무리: 보고, 확인하고, 그다음에 계약하세요

전세사기는 계약 전에 막는 게 가장 쉬워요. 집을 직접 보고, 등기부등본을 확인하고, 집주인 본인과 계약하고, 보증금과 빚을 시세와 비교하세요. 집을 보기 전에는 어떤 돈도 보내지 마세요.

계약한 뒤에는 이사한 날 전입신고와 확정일자를 받고, 입주 상태를 기록하세요. 특히 사회초년생이나 처음 혼자 집을 구하는 사람이라면 서두르지 말고, 믿을 수 있는 사람과 함께 서류를 보세요. 몇 가지 확인이 수천만 원의 보증금을 지켜 줘요.